單坪租金到底多少合理，是許多租屋族想問的。台灣房價越來越高，租房的人想買房越來越難。但即使是租房也受到了高房價的影響，租金負擔越來越重，這篇文章我就會來分享，如何判斷自己的租金合不合理。
目錄
了解自己的租金有多重要？
近 10 年，房地產不斷漲價，越來越多人怨聲載道。
尤其從 2020 COVID-19 疫情開始，聯準會寬鬆政策帶動大量資金挹注房地產，
通膨與運輸成本又促成房屋建材價格攀升，反映在預售屋開價。
買房好像已經變成了遙不可及的幻想，薪水增幅永遠追不上房價。
開始有越來越多人先以租屋打算，也認為目前房地產漲幅與我無關。
但其實，房地產增幅同樣帶動了租金漲幅。
根據內政部不動產資訊平台的顯示，112 年 6 月的主計總處租金指數（消費者物價房租類指數）已經達到 103.66，
相較於民國 110 年的 100 基準值又上升了 3.66。
去年到今年的房價更增加近 2%，非常驚人！
在究竟該如何估算自己的房屋租金？還是任由房東漫天喊價，只能接受？
接下來，我就會解答各位的疑惑。
租金多少合理？
查看大多數的房地產部落格、影片，談論的主題大多都是「房東開多少房租合理？」
比較少以租客的角度來思考如何租。
其實，很多縣市為了抑制房東市場無限擴張，影響租屋權利，有訂定房租天花板。
以台北市為例，台北市政府地政局就有規定了「法定上限月租金」。
法定上限月租金＝出租房屋坐落建築基地之土地價額及建築物價額之總價×10％÷12
簡單來說，就是你所承租的房屋價格加上他所分配的土地價格，乘以 10% 後，再除以 12。如果你承租了一個 3 房 2 廳，房屋+土地總共 470 萬台幣，那麼 10% 就是 47 萬台幣。除以 12，就會是 39166 台幣的月租金。
但這個上限月租金其實根據各個縣市會有很大的差異，例如若以台北市而言，這個租金可能就過低；但以其他縣市可能就過高。
比較好的方式，是根據 591 的區域租金行情，或是根據內政部不動產交易實價查詢中的「租賃查詢」，了解目前的實際租金行情。
最後，再根據薪水去尋找適合的租金範圍（通常用薪水 3 成視為可負擔房租上限）。
此外還有一些可以考量的點，例如：
- 地點：交通便利性與生活機能會影響房屋租金非常多
- 坪數大小：房屋可使用坪數愈大，房屋租金愈貴。
- 屋況：房屋裝潢情形、西曬與否、格局、是否漏水等等都會租金有關。
- 房屋類型：通常大樓租金會比公寓高，且公共設施越多，租金越高。
你可以根據上述因素，跟房東進行討論、比較。
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如何計算合理租金？
如同前面提到的，其實目前並沒有一個給租客的合理租金的計算方式。
但如果真要計算，我們可以試著以房東的角度反推，獲得一個大概的房租價格。
對房東來說，租金報酬率大概落在 3% 左右，每年租金收益大概是房價 3%。
接下來，我們就可以透過房價推估合理的租金範圍。
合理租金：房價的 3%，再除以 12 個月
若一個高雄市的 2 房 1 廳，房價約為 800 萬台幣。則他的合理年租金大概就會是 800 萬的 3%，約莫是 24 萬台幣左右，換算回月租金大概就是 2 萬台幣。
對標回 591 目前的租金行情，也差不多是這個價格。
所以接下來，你只要能夠透過 591、實價登錄平台或是樂居網查詢到房屋總價，
後續就可以估算合理的租金範圍了。
但由於我們是直接以房價估價，房東在出租房屋時還包含裝潢成本等。
如果可以，以 3.5% 到 4% 抓也是一個可以容忍的範圍。
作者總結
這篇文章簡短介紹了如何透過租金報酬率的方式回推合理租金。
這個方式可以作為未來你要租屋時的參考，
再搭配前面提到的地點、坪數、屋況與房屋類型做增減。
但不同縣市之間的差異極大，建議你還是要搭配著周遭的租金行情做比較。
且除了經濟負擔外，也要考慮自己喜不喜歡這個物件。
畢竟住的開心也很重要，總不能住在自己不喜歡的地方，然後整天垂頭喪氣的吧！
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