我是狗不理，90 後青年，2021 年在南部買了第一間房，搬到高雄後想要置產第二間，目前開始慢慢研究房地產，平常會無聊開車四處去看房。
雖然不是很專業，但想說慢慢把看房經驗以及跟房仲交手的狀況給紀錄下來，所以好的跟壞的都會說，
這篇文章紀錄的，是我在 2023 年 8 月 5 日去看的高雄橋頭區預售屋：隆大鳳凰 Villa。
這不是業配文，是我自己約房仲後開車親自走一遍，並且把樓層、格局、房型、公設比與周邊環境都徹底研究詢問一番，完整記錄下來，
如果看完後覺得不錯，或者對你剛好有幫助，歡迎留言給個鼓勵吧！
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隆大鳳凰 Villa 的地理位置
隆大鳳凰 Villa 的基地位於「高雄市橋頭區新莊段 1300 地號」，位在高雄市橋頭區甲樹路 1208 號對面。
鳳凰 Villa 基地位置緊鄰「甲樹路」、「通山巷」與「通山巷 5 弄」。
大致可說是一個三面臨路的基地，但唯一比較大的路是甲樹路，道路寬 12 米，其餘兩條路是 6-8 米寬，並不是說特別大。
如果我是未來住戶，未來要把車停去地下室時，遇到這麽小的路，在等待上跟會車會有一點痛苦。
隆大鳳凰 Villa 的接待中心在哪？
雖然隆大鳳凰 Villa 的基地在橋頭區，但他們的接待中心與樣品屋在楠梓區，確切地址是：楠梓區援中路 368 號。
隆大鳳凰 Villa 的接待中心並沒有提供賞屋貴賓停車位，我光當天要找車位就花了快 10 分鐘……，頗不方便。
我必須把車停在路邊的停車格。但周邊其實很容停滿車，所以對於賞屋者有點小不友善。
到接待中心門口後，映入眼簾的，是招牌寫著大大的鳳凰 Villa，且全白的兩層建築物，警衛看到我，先詢問我的姓名並接待我進去。
這一次負責承銷隆大鳳凰 Viila 的建築代銷公司是「海悅國際開發」，海悅在代銷界算是一個頗有名的公司，
過去都是在北、中部進行建案銷售，近年有開始慢慢往南部發展。
由於海悅算是頗大的代銷公司，收費其實也一定比地方代銷公司貴，也會挑體質比較的案子做（避免失敗），
所以鳳凰 Villa 應該算是一個還不錯的案子，且行銷費也足夠（笑）。
我自己賞屋的經驗發現，海悅很喜歡跟周邊文創結合，邀請在地的攤販、居民共同參與活動，吸引人潮。
像我參觀鳳凰 Villa 這一天，門口就請了一個飯糰攤販，內行的人或許看得出來是一種操作。
我當天賞屋到一半，還被海悅銷售招待，喝了一瓶攤販的綠茶跟飯糰（但我肚子沒很餓，就不吃飯糰了）。
只能說賞屋的五官體驗極好，真的可以吃吃喝喝在看建案，會有種被照顧到的感覺。
而且這是代銷公司拿預算來招待你，因此你可以盡情享受，不必太拘謹，多吃一顆飯糰都回本。
隆大建設的評價如何？
隆大鳳凰 Villa 是由隆大營建事業股份有限公司負責投資興建的，隆大有 100 多位員工，資本額 30 億台幣，公司地址在高雄市前鎮區。
聽代銷說，隆大建設是營造廠起家，已經有超過 40 年的工程經驗。過去隆大建設承包了許多政府案（如：橋頭地方法院、高雄捷運工程），以及與其他建設品牌如城揚、富立建設合蓋建案。
後來，隆大建設自己出來做品牌蓋建案，只要在南部看到「鳳凰 XX」，基本上都是隆大自己蓋的建案：像是鳳凰時代、隆大鳳凰透天，以及這次的鳳凰 Villa 等等。
這次接待我的代銷也補充，海悅也是看到隆大有那麼深厚的底子，才選擇跟隆大合作。
但上述這些稱讚建商的話，我是一律當成為了吸引購買的話術啦！
如果有代銷說一樣的話，大家聽一半就好。
通常代銷在一開始介紹廣告牆面板時，就會開始幫用戶定錨這個建商的好感。
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鳳凰 Villa 周邊區域發展？
在銷售中心時，代銷主要用六個優勢來跟我介紹隆大鳳凰 Villa：
- 隆豐藍田雙商圈：算一般的地區商圈，周邊採買還算方便，車程約 3 分鐘。
- 高雄橋頭火車站：非特等車站，但若要移動到台南、楠梓、新左營還算是方便。
- 高大特區：高大特區是以高雄大學楠梓校區為核心開展的重劃區，還在發展中。
- 橋頭科學園區：高雄重點科技園區之一。
- 楠梓科技園區：高雄重點科技園區之一。
- 都會公園：全台最大公園之一。
但我其實注意的是，捷運紫線截至現在才到可行性評估，目前開工都還沒一撇。
從代銷給我的交通交通來看，鳳凰 Villa 的基地位置位於捷運紫線預定線的P13 與 P14 預定站點周邊約 1-2 公里距離。
若是捷運紅線的話，差不多也是要車程 5 分鐘左右的距離，稱不上是標準捷運宅，大不了是沿線捷運宅。
鳳凰 Villa 文案上寫了「五分鐘生活圈」，指的是「開車五分鐘」，並不是「走路五分鐘」。以高雄的天氣搭配著橋頭區沒有騎樓的建築物類型，如果我想走路買個飲料，還沒到目的地，我可能已經先把一杯飲料容量的先汗流光了。
對我來說，他離所有的重點設施都有一段距離，然後周遭也沒有可以直上的交通幹道或要道。
講白一點，我覺得鳳凰 Villa 的位置有點尷尬。
也就是說，我買這裡的話，採買、工作一定需要交通工具，沒辦法純走路抵達。
雖然代銷在向我介紹的時候，有提到楠梓家樂福是重點採買點與發展之一，
但如果有看新聞就知道，近年家樂福關一間是一間，這種非永久設施作為買房的考量，對我來說實在有些風險。
再來，都會公園在鳳凰 Villa 附近是真的沒錯，但都會公園超過十萬坪，我自認為不太可能完全享受到這些土地，運動沒一圈就要死去了。
況且鳳凰 Villa 也不是在都會公園第一排。對我來說，都會公園的加分作用其實與一般社區公園相差異不大。
隆大鳳凰 Villa 周邊房價表現如何？
鳳凰 Villa 所座落的區域並不是重劃區，如果要比價的話必須要跟周邊較遠的區域比。
賞屋前，我看了一下樂居地圖的實價登錄，在同一個畫面中能夠看到的有「龍騰鑫市鎮」與「鳳凰冠」兩個案子，其中鳳凰冠也是隆大鳳凰系列。
這兩個案子平均價格大約落在 16-17 萬/坪，屋齡都已經接近兩年了。
以我自己對高雄房市的判斷，16-17 萬剛好是 2021 年高雄房市噴發的初升段價格，2023 年的成交價大概落在 25-28 之間。
這就有一點尷尬了，我如果拿 16-17 萬平均價格當作區域行情跟代銷喊價，就會完全失準。
他可能會白眼我，甚至直接跟我說謝謝再聯絡，叫我回去慢慢看其他建案。
我後續就去再比遠一點的區域，如：橋頭新市鎮、高大特區這些在房市噴發後持續有建案成交的地方。
可以看到，這些地區大多成交是落在 27-28 之間，也就是說如果是我，成交單價大概就會在「26 到 29」之間，當然這是我自己對這個區域現在的訂價（2023/8），但實際開價還是會依照代銷跟我互動的反應來探底。
延伸閱讀：如何查詢上一戶房價？除了實價登錄 2.0 外，你還有其他平台管道！
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隆大鳳凰 Villa 的社區細節
看建案不外乎就是戶梯比、樓層、公設、車位分配等等面向。
以我自己在買房的考量，我會希望這間房能夠兼具「自住」與「投資」的可攻可守空間。我在分享看法時，也會用這個角度。
隆大鳳凰的坐向
隆大鳳凰 Villa 基地面積是 2924 坪，共有四幢建築物，地上 10 層、地下 1 層。
分別有 A、B、D、E 棟（如下圖），四幢中間則是退縮的綠地公設，大概 30 米左右。
如果從房配狀態來看， A、C 棟比較像；B、D 棟比較像。
綠色的是三房格局；藍色的是 2+1 房格局；紅色的是 2 房格局。
坐向的部分，A1 與 A2 面的是東南；D7、D8、E6 面對的是西北。
當下我賞屋當下看的棟別分佈的時候，大概就先辨別出 D7、D8、E6 會有西曬的狀況出現。
然後其餘格局雖然會有陽光，但都不是正對東或是西，倒還好，處於日照足夠但又不會太多的容錯值（偏北北東和西南南）。
隆大鳳凰 Villa 的戶數與車位數
隆大鳳凰 Villa 總共有 372 戶。我覺得這個戶數有點多。
戶數多當然管理費分攤便宜，修繕基金較多，未來管委會運作可以比較順利。
但我在買物件，考慮的是住起來舒不舒服、鄰居相處起來能不能溝通。還有持有到賣掉這幾年能不能讓社區保持在一定水準，進而穩住社區房價。
如果是 372 戶的大社區，前幾年管委會與社區運作應該是不會吵太多架，對於社區規約都能夠遵守。但長時間下來，一定會有不遵守社區規約的居民進來，戶數這麼多一定很難取得共識，久了社區就亂糟糟了。
車位的部分，隆大鳳凰 Villa 共有平面 174 個、機械 167 個，車位比是 0.91。
先不要考慮平面與機械的方便性與安全性，隆大鳳凰 Villa 在配置車位時，沒辦法讓每一戶都配一個車位。
如果按照我看房的經驗，應該會是高樓層與大坪數會優先配平面車位，小坪數低樓層則可能會沒辦法買車位（當天跟代銷詢問後，的確也是如此）。
當然對大戶型與高樓層來說，不用擔心車位。但如果原本打算買兩房時就要考慮捏一下錢包，是否要直上三房。像我剛剛提到的，這個區域一定需要交通工具才可以有比較好的生活品質。如果沒有汽車位，首先我車也找不到地方停（周邊都是小巷子與不帶停車格的大馬路）。再來，我未來如果沒帶車位未來會比較難賣。
回到平面與機械車位選擇的問題，我第一間房也是機械車位。以我自己對機械車位的感受就是「麻煩」、「耗時」，在等待車格移動的時間至少要 2-3 分鐘，然後這只是一臺車移動的時間。
這個社區 372 戶，167 個機械停車位，如果同一組機械車位有不同車要移動，遇到尖峰時段等車來都老了，我改騎摩托車走平面上班說不定還比較快。
延伸閱讀：
沒買車位可以嗎？建商不告訴你的祕密！機械、坡道平面差在哪？
買房機械車位類型該怎麼選？機上、機中、機下優缺點分析與排序
機車位則是在平面上（在 E 棟北方）。據代銷表示，機車位一戶一個，有一半是露天沒遮雨棚、一半有，所以要盡早購買，選有遮雨篷的機車位。
隆大鳳凰 Villa 的戶梯比
隆大鳳凰 Villa 的戶梯比如下：
- A 棟單層 8 拼，兩部電梯，戶梯比為 4。
- B 棟單層 8 拼，兩部電梯，戶梯比為 4。
- D 棟單層 13 拼，三部電梯，戶梯比為 4.33。
- E 棟單層 11 拼，三部電梯，戶梯比為 3.66。
戶梯比影響的是電梯的使用率與等待時間。我自己認為，一般 15 樓大樓的戶梯比在 3 以內是一個比較好的數字，若超過 3，住高樓層我就會覺得太多。
尤其我這個年紀，基本上都帶有工作，每天出門當社畜。等電梯的時間成本對我來說會比較高。
隆大鳳凰 Villa 戶梯比最低是 E 棟的 3.66，雖說以一般標準來說還是太高。但由於他屬於 10 樓的建案，整體戶數沒有那麼多，還在可以接受的數字。
但如 A 棟、B 棟、D 棟，我就會覺得有一點高了，在我心中會先扣一點分數起來。
隆大鳳凰 Villa 的公設比
隆大鳳凰 Villa 公設比是 33.2%，以電梯大樓來說算剛剛好的比例。
其中包含有 10 多項公設，包含健身房、游泳池、電競室等等，管理室跟汽車道在 A 棟一樓。其餘的則分配在不同棟別的一樓（我忘了各自分布在哪裡了），中間則有一個 30 米棟距寬的公設空間。
看下圖大概可以知道整體公設的分布，在空間利用上也算還行。
但我在看的時候，我發現魔鬼藏在細節之中，代銷在跟我介紹時，將焦點放在公設豐富以及退縮的綠地。但其實有讀過我文章的讀者應該可以知道，主動退縮很大一個原因為了容積率獎勵，才可以讓他們蓋到 10 樓。
如果單以公設分布來看，我覺得最好的會是 A 棟，怎麼說呢？
想像住進來的情境：如果我是 A 棟的住戶，我可以直接把車開進地下室，然後搭 A 棟的電梯上來管理室拿包裹。接著，再搭電梯回到家；
但如果我是其他棟的住戶，無論先回家還是先拿包裹，我都一定要經過中庭。
那如果下雨呢？當然我聽可以回地下停車場再搭自己棟別的電梯，但就是會多走很多路。
這就是為什麼我認為 A 棟會是最好的，如果買其他棟，後續住進來就會遇到這樣的窘境。
隆大鳳凰 Villa 的游泳池是蓋在 B 棟的 1 樓（如下圖）。
游泳池有好有壞，好處在於小孩子不太需要跑遠門就可以放電、學游泳，但壞處就是保養維護起來比較費心（救生員跟平日維護、換水）。以隆大鳳凰 Villa 目前的戶數來看，應該是能夠 Cover 支出。
但我自己在選擇建案盡可能避免游泳池，因為我使用游泳池頻率極低，買了就是花錢讓別人用而已。
但青菜蘿蔔各自有人喜愛，就自行斟酌了。
隆大鳳凰 Villa 的格局分析
我總共看了 D2、A9、A1 與 A7 這四種房型，橫跨 2 房、2+1 房與 3 房。
- D2，23.17 坪，2 房
- A9，28.16 坪，2+1 房
- A1，37.19 坪，3 房
- A7，36.58 坪，3 房
接下來我就會跟大家分享一下我自己看完的感覺。
鳳凰 Villa 的 D2 房型
鳳凰 Villa 的 D2 房型位在 D 棟，共有 23.17 坪，與之相似的有同棟的 D6，採對稱格局。
從家配圖看到，D2 的格局是採 2 房（其實我認為應該只有 1+1 房），一房是主臥套房設計，一房則是拿來做為大飯廳使用。
說真的，D2 這麼小格局，已經塞到東西都進去了，也算是還蠻有誠意，尤其是有兩間衛浴。
但硬塞就會遇到一些問題。我看到這個房型時，有發現一些入住時可能會遇到的困擾：
- 進門左手邊的廚房過小，且要經過客衛要經過煮菜區，如果有上廁所的異味麻煩。
- 兩間衛浴都沒有開窗，會有潮濕的問題
- 主臥窗對外為冷氣外機，會遮擋一些視野
- 無獨立的工作陽台與景觀陽台，唯一的陽台拿來曬衣服，會遮擋採光與視野
- 若加 1 房隔成房間，那麼客廳就會變成暗廳
- 室內被兩根大柱子吃掉坪數，實際室內可用空間會少約 0.5-1 坪。
鳳凰 Villa 的 A9 房型
鳳凰 Villa 的 A9 房型，共有 28.16 坪，與之相似的有 E7、A3、A4、A8、B3、B5、B8、B9、D9 與 D13，算是隆大鳳凰 Villa 的主流格局。
從家配圖看到，A9 的格局是採 2+1 房格局，一房是主臥套房設計，一房客臥，一房則是未隔間。A9 一樣有兩套衛浴。
A9 坪效利用很好，採雙邊對開格局，沒有遇到走廊的問題。
但同樣的，A9 也會遇到一些跟 D2 一樣的缺點：
- 兩間衛浴都沒有開窗，會有潮濕的問題
- 無獨立的工作陽台與景觀陽台，唯一的陽台拿來曬衣服，會遮擋採光與視野
- 主臥跟次臥窗對外都是冷氣外機，會遮擋臥室對外視野
- 客廳相對狹長，若陽台曬太多衣服，則客廳自然光會少很多
- 主臥吃到一根柱子
鳳凰 Villa 的 A1 房型
鳳凰 Villa 的 A1 房型，共有 37.19 坪，與之相似的有 A2、B1、B2、D7 與 D8，是最大的格局。
A1 格局有 3 房，有雙面採光，有獨立的工作陽台跟景觀陽台，沒有吃到室內柱子。且他的三間臥室都有開窗，而且是大面積的採光。
以我自己看房的經驗來看，鳳凰 Villa A1 房型算是很不錯的格局了。
如果真的要雞蛋裡挑骨頭，大概就以下缺點：
- 客衛沒有開窗。
- 其中一間次臥放兩台室外機，會有視野遮擋的問題
鳳凰 Villa 的 A7 房型
鳳凰 Villa 的 A7 房型，共有 36.58 坪，與之相似的有A6、B6、B7、D1、D15、E1、E12，是次大的格局。
A7格局有 3 房，同樣有雙面採光，但其中一面離隔壁棟比較近，景觀上並不如 A1 好。
通常 3 房會做獨立玄關，但以目前的家配圖來看，A7 格局沒有玄關略顯可惜。
在相似房型中，A7、E12、B7、D15 景觀陽台是面道路，包含退縮大概 15-20 米左右；而 E1、A6、D1、B6 則是面對中庭 30 米的公設，我認為後者的視野比較好。
整體來說，我看完 A7 房型覺得有以下缺點：
- 沒有玄關空間
- 客衛居中，水線拉得比較遠
- 其中一個次臥開窗面工作陽台，採光不好
如果是狗不理，鳳凰 Villa 會怎麼選？
在鳳凰 Villa 的所有格局中，我較喜歡的是 A6 與 A7 格局，樓層會選 6-9 樓之間。
我考量的點有以下：
- 管理室在 A 棟，我停完車可以直接上樓領包裹，不用擔心淋雨。
- 格局較好，且有 3 房，進可攻退可守。
- 三房可以配平面車位。
- 中高樓層視野好，不用擔心低樓層噪音。
- 雙面採光，空氣也較為流通。
後續因為價格部分，我跟代銷沒有取得共識。然後我自己考量戶數、公設與基地位置後，就沒有在當下給訂金了。
由於實價登錄後續還是會有其他戶公開，我就不公開跟他們的磋商價格了，大家等後續的公開資訊吧！
如果你本身是橋頭、楠梓人，或是在這附近工作但買不起新市鎮或高大特區，可以考慮用較低的價格買這裡。
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除了鳳凰 Villa 以外，我也有去賞屋「中都重劃區的遠雄沐蘊」，有興趣的人也可以看看唷！
