我是狗不理，90 後青年，2021 年在南部買了第一間房，搬到高雄後想要置產第二間，目前開始慢慢研究房地產，平常會無聊開車四處去看房。
雖然不是很專業，但想說慢慢把看房經驗以及跟房仲交手的狀況給紀錄下來，所以好的跟壞的都會說，
這篇文章紀錄的，是我在 2023 年 8 月 5 日去看的高雄橋頭預售屋：隆大鳳凰 Villa。
這不是業配文，是我自己約房仲後開車親自走一遍，並且把樓層、格局、房型、公設比與周邊環境都徹底研究詢問一番，完整記錄下來，
如果看完後覺得不錯，或者對你剛好有幫助，歡迎留言給個鼓勵吧！
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隆大鳳凰 Villa 的地理位置
隆大鳳凰 Villa 的基地位於「高雄市橋頭區新莊段 1300 地號」，位在高雄市橋頭區甲樹路 1208 號對面。
鳳凰 Villa 基地位置緊鄰「甲樹路」、「通山巷」與「通山巷 5 弄」。
大致可說是一個三面臨路的基地，但唯一比較大的路是甲樹路，道路寬 12 米，其餘兩條路是 6-8 米寬，並不是說特別大。
如果我是未來住戶，未來要把車停去地下室時，遇到這麽小的路，在等待上跟會車會有一點痛苦。
隆大鳳凰 Villa 的接待中心在哪？
雖然隆大鳳凰 Villa 的基地在橋頭區，但他們的接待中心與樣品屋在楠梓區，確切地址是：楠梓區援中路 368 號。
隆大鳳凰 Villa 的接待中心並沒有提供賞屋貴賓停車位，我光當天要找車位就花了快 10 分鐘……，頗不方便。
我必須把車停在路邊的停車格。但周邊其實很容停滿車，所以對於賞屋者有點小不友善。
到接待中心門口後，映入眼簾的，是招牌寫著大大的鳳凰 Villa，且全白的兩層建築物，警衛看到我，先詢問我的姓名並接待我進去。
這一次負責承銷隆大鳳凰 Viila 的建築代銷公司是「海悅國際開發」，海悅在代銷界算是一個頗有名的公司，過去都是在北、中部進行建案銷售，近年有開始慢慢往南部發展。
由於海悅算是頗大的代銷公司，收費其實也一定比地方代銷公司貴，也會挑體質比較的案子做（避免失敗），所以鳳凰 Villa 應該算是一個還不錯的案子，且行銷費也足夠（笑）。
我自己賞屋的經驗發現，海悅很喜歡跟周邊文創結合，邀請在地的攤販、居民共同參與活動，吸引人潮。像我參觀鳳凰 Villa 這一天，門口就請了一個飯糰攤販，內行的人或許看得出來是一種操作。
我當天賞屋到一半，還被海悅銷售招待，喝了一瓶攤販的綠茶跟飯糰（但我肚子沒很餓，就不吃飯糰了）。只能說賞屋的五官體驗極好，真的可以吃吃喝喝在看建案，會有種被照顧到的感覺。
而且這是代銷公司拿預算來招待你，因此你可以盡情享受，不必太拘謹，多吃一顆飯糰都回本。
隆大建設的評價如何？
隆大鳳凰 Villa 是由隆大營建事業股份有限公司負責投資興建的，隆大有 100 多位員工，資本額 30 億台幣，公司地址在高雄市前鎮區。
聽代銷說，隆大建設是營造廠起家，已經有超過 40 年的工程經驗。過去隆大建設承包了許多政府案（如：橋頭地方法院、高雄捷運工程），以及與其他建設品牌如城揚、富立建設合蓋建案。
後來，隆大建設自己出來做品牌蓋建案，只要在南部看到「鳳凰 XX」，基本上都是隆大自己蓋的建案：像是鳳凰時代、隆大鳳凰透天，以及這次的鳳凰 Villa 等等。
這次接待我的代銷也補充，海悅也是看到隆大有那麼深厚的底子，才選擇跟隆大合作。
但上述這些稱讚建商的話，我是一律當成為了吸引購買的話術啦！
如果有代銷說一樣的話，大家聽一半就好。
通常代銷在一開始介紹廣告牆面板時，就會開始幫用戶定錨這個建商的好感。
鳳凰 Villa 周邊區域發展？
在銷售中心時，代銷主要用六個優勢來跟我介紹隆大鳳凰 Villa：
- 隆豐藍田雙商圈：算一般的地區商圈，周邊採買還算方便，車程約 3 分鐘。
- 高雄橋頭火車站：非特等車站，但若要移動到台南、楠梓、新左營還算是方便。
- 高大特區：高大特區是以高雄大學楠梓校區為核心開展的重劃區，還在發展中。
- 橋頭科學園區：高雄重點科技園區之一。
- 楠梓科技園區：高雄重點科技園區之一。
- 都會公園：全台最大公園之一。
但我其實注意的是，捷運紫線截至現在才到可行性評估，目前開工都還沒一撇。
從代銷給我的交通交通來看，鳳凰 Villa 的基地位置位於捷運紫線預定線的P13 與 P14 預定站點周邊約 1-2 公里距離。
若是捷運紅線的話，差不多也是要車程 5 分鐘左右的距離，稱不上是標準捷運宅，大不了是沿線捷運宅。
鳳凰 Villa 文案上寫了「五分鐘生活圈」，指的是「開車五分鐘」，並不是「走路五分鐘」。以高雄的天氣搭配著橋頭區沒有騎樓的建築物類型，如果我想走路買個飲料，還沒到目的地，我可能已經先把一杯飲料容量的先汗流光了。
對我來說，他離所有的重點設施都有一段距離，然後周遭也沒有可以直上的交通幹道或要道。
講白一點，我覺得鳳凰 Villa 的位置有點尷尬。
也就是說，我買這裡的話，採買、工作一定需要交通工具，沒辦法純走路抵達。
雖然代銷在向我介紹的時候，有提到楠梓家樂福是重點採買點與發展之一，但如果有看新聞就知道，近年家樂福關一間是一間，這種非永久設施作為買房的考量，對我來說實在有些風險。
再來，都會公園在鳳凰 Villa 附近是真的沒錯，但都會公園超過十萬坪，我自認為不太可能完全享受到這些土地，運動沒一圈就要死去了。
況且鳳凰 Villa 也不是在都會公園第一排。對我來說，都會公園的加分作用其實與一般社區公園相差異不大。
隆大鳳凰 Villa 周邊房價表現如何？
鳳凰 Villa 所座落的區域並不是重劃區，如果要比價的話必須要跟周邊較遠的區域比。
賞屋前，我看了一下樂居地圖的實價登錄，在同一個畫面中能夠看到的有「龍騰鑫市鎮」與「鳳凰冠」兩個案子，其中鳳凰冠也是隆大鳳凰系列。
這兩個案子平均價格大約落在 16-17 萬/坪，屋齡都已經接近兩年了。以我自己對高雄房市的判斷，16-17 萬剛好是 2021 年高雄房市噴發的初升段價格，2023 年的成交價大概落在 25-28 之間。
這就有一點尷尬了，我如果拿 16-17 萬平均價格當作區域行情跟代銷喊價，就會完全失準。他可能會白眼我，甚至直接跟我說謝謝再聯絡，叫我回去慢慢看其他建案。
我後續就去再比遠一點的區域，如：橋頭新市鎮、高大特區這些在房市噴發後持續有建案成交的地方。
可以看到，這些地區大多成交是落在 27-28 之間，也就是說如果是我，成交單價大概就會在「26 到 29」之間，當然這是我自己對這個區域現在的訂價（2023/8），但實際開價還是會依照代銷跟我互動的反應來探底。
隆大鳳凰 Villa 的社區細節
看建案不外乎就是戶梯比、樓層、公設、車位分配等等面向。
以我自己在買房的考量，我會希望這間房能夠兼具「自住」與「投資」的可攻可守空間。我在分享看法時，也會用這個角度。
隆大鳳凰的坐向
隆大鳳凰 Villa 基地面積是 2924 坪，共有四幢建築物，地上 10 層、地下 1 層。分別有 A、B、D、E 棟（如下圖），四幢中間則是退縮的綠地公設，大概 30 米左右。
如果從房配狀態來看， A、C 棟比較像；B、D 棟比較像。
綠色的是三房格局；藍色的是 2+1 房格局；紅色的是 2 房格局。
坐向的部分，A1 與 A2 面的是東南；D7、D8、E6 面對的是西北。
當下我賞屋當下看的棟別分佈的時候，大概就先辨別出 D7、D8、E6 會有西曬的狀況出現。
然後其餘格局雖然會有陽光，但都不是正對東或是西，倒還好，處於日照足夠但又不會太多的容錯值（偏北北東和西南南）。
隆大鳳凰 Villa 的戶數與車位數
隆大鳳凰 Villa 總共有 372 戶。我覺得這個戶數有點多。
戶數多當然管理費分攤便宜，修繕基金較多，未來管委會運作可以比較順利。
但我在買物件，考慮的是住起來舒不舒服、鄰居相處起來能不能溝通。還有持有到賣掉這幾年能不能讓社區保持在一定水準，進而穩住社區房價。
如果是 372 戶的大社區，前幾年管委會與社區運作應該是不會吵太多架，對於社區規約都能夠遵守。但長時間下來，一定會有不遵守社區規約的居民進來，戶數這麼多一定很難取得共識，久了社區就亂糟糟了。
車位的部分，隆大鳳凰 Villa 共有平面 174 個、機械 167 個，車位比是 0.91。
先不要考慮平面與機械的方便性與安全性，隆大鳳凰 Villa 在配置車位時，沒辦法讓每一戶都配一個車位。
如果按照我看房的經驗，應該會是高樓層與大坪數會優先配平面車位，小坪數低樓層則可能會沒辦法買車位（當天跟代銷詢問後，的確也是如此）。
當然對大戶型與高樓層來說，不用擔心車位。但如果原本打算買兩房時就要考慮捏一下錢包，是否要直上三房。像我剛剛提到的，這個區域一定需要交通工具才可以有比較好的生活品質。如果沒有汽車位，首先我車也找不到地方停（周邊都是小巷子與不帶停車格的大馬路）。再來，我未來如果沒帶車位未來會比較難賣。
回到平面與機械車位選擇的問題，我第一間房也是機械車位。以我自己對機械車位的感受就是「麻煩」、「耗時」，在等待車格移動的時間至少要 2-3 分鐘，然後這只是一臺車移動的時間。
這個社區 372 戶，167 個機械停車位，如果同一組機械車位有不同車要移動，遇到尖峰時段等車來都老了，我改騎摩托車走平面上班說不定還比較快。
延伸閱讀：
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買房機械車位類型該怎麼選？機上、機中、機下優缺點分析與排序
機車位則是在平面上（在 E 棟北方）。據代銷表示，機車位一戶一個，有一半是露天沒遮雨棚、一半有，所以要盡早購買，選有遮雨篷的機車位。
隆大鳳凰 Villa 的戶梯比
隆大鳳凰 Villa 的戶梯比如下：
- A 棟單層 8 拼，兩部電梯，戶梯比為 4。
- B 棟單層 8 拼，兩部電梯，戶梯比為 4。
- D 棟單層 13 拼，三部電梯，戶梯比為 4.33。
- E 棟單層 11 拼，三部電梯，戶梯比為 3.66。
戶梯比影響的是電梯的使用率與等待時間。我自己認為，一般 15 樓大樓的戶梯比在 3 以內是一個比較好的數字，若超過 3，住高樓層我就會覺得太多。
尤其我這個年紀，基本上都帶有工作，每天出門當社畜。等電梯的時間成本對我來說會比較高。
隆大鳳凰 Villa 戶梯比最低是 E 棟的 3.66，雖說以一般標準來說還是太高。但由於他屬於 10 樓的建案，整體戶數沒有那麼多，還在可以接受的數字。
但如 A 棟、B 棟、D 棟，我就會覺得有一點高了，在我心中會先扣一點分數起來。
隆大鳳凰 Villa 的公設比
隆大鳳凰 Villa 公設比是 33.2%，以電梯大樓來說算剛剛好的比例。
其中包含有 10 多項公設，包含健身房、游泳池、電競室等等，管理室跟汽車道在 A 棟一樓。其餘的則分配在不同棟別的一樓（我忘了各自分布在哪裡了），中間則有一個 30 米棟距寬的公設空間。
看下圖大概可以知道整體公設的分布，在空間利用上也算還行。
但我在看的時候，我發現魔鬼藏在細節之中，代銷在跟我介紹時，將焦點放在公設豐富以及退縮的綠地。但其實有讀過我文章的讀者應該可以知道，主動退縮很大一個原因為了容積率獎勵，才可以讓他們蓋到 10 樓。
如果單以公設分布來看，我覺得最好的會是 A 棟，怎麼說呢？
想像住進來的情境：如果我是 A 棟的住戶，我可以直接把車開進地下室，然後搭 A 棟的電梯上來管理室拿包裹。接著，再搭電梯回到家；
但如果我是其他棟的住戶，無論先回家還是先拿包裹，我都一定要經過中庭。
那如果下雨呢？當然我聽可以回地下停車場再搭自己棟別的電梯，但就是會多走很多路。
這就是為什麼我認為 A 棟會是最好的，如果買其他棟，後續住進來就會遇到這樣的窘境。
隆大鳳凰 Villa 的游泳池是蓋在 B 棟的 1 樓（如下圖）。
游泳池有好有壞，好處在於小孩子不太需要跑遠門就可以放電、學游泳，但壞處就是保養維護起來比較費心（救生員跟平日維護、換水）。以隆大鳳凰 Villa 目前的戶數來看，應該是能夠 Cover 支出。
但我自己在選擇建案盡可能避免游泳池，因為我使用游泳池頻率極低，買了就是花錢讓別人用而已。
但青菜蘿蔔各自有人喜愛，就自行斟酌了。
隆大鳳凰 Villa 的格局分析
我總共看了 D2、A9、A1 與 A7 這四種房型，橫跨 2 房、2+1 房與 3 房。
- D2，23.17 坪，2 房
- A9，28.16 坪，2+1 房
- A1，37.19 坪，3 房
- A7，36.58 坪，3 房
接下來我就會跟大家分享一下我自己看完的感覺。
鳳凰 Villa 的 D2 房型
鳳凰 Villa 的 D2 房型位在 D 棟，共有 23.17 坪，與之相似的有同棟的 D6，採對稱格局。
從家配圖看到，D2 的格局是採 2 房（其實我認為應該只有 1+1 房），一房是主臥套房設計，一房則是拿來做為大飯廳使用。
說真的，D2 這麼小格局，已經塞到東西都進去了，也算是還蠻有誠意，尤其是有兩間衛浴。
但硬塞就會遇到一些問題。我看到這個房型時，有發現一些入住時可能會遇到的困擾：
- 進門左手邊的廚房過小，且要經過客衛要經過煮菜區，如果有上廁所的異味麻煩。
- 兩間衛浴都沒有開窗，會有潮濕的問題
- 主臥窗對外為冷氣外機，會遮擋一些視野
- 無獨立的工作陽台與景觀陽台，唯一的陽台拿來曬衣服，會遮擋採光與視野
- 若加 1 房隔成房間，那麼客廳就會變成暗廳
- 室內被兩根大柱子吃掉坪數，實際室內可用空間會少約 0.5-1 坪。
鳳凰 Villa 的 A9 房型
鳳凰 Villa 的 A9 房型，共有 28.16 坪，與之相似的有 E7、A3、A4、A8、B3、B5、B8、B9、D9 與 D13，算是隆大鳳凰 Villa 的主流格局。
從家配圖看到，A9 的格局是採 2+1 房格局，一房是主臥套房設計，一房客臥，一房則是未隔間。A9 一樣有兩套衛浴。
A9 坪效利用很好，採雙邊對開格局，沒有遇到走廊的問題。
但同樣的，A9 也會遇到一些跟 D2 一樣的缺點：
- 兩間衛浴都沒有開窗，會有潮濕的問題
- 無獨立的工作陽台與景觀陽台，唯一的陽台拿來曬衣服，會遮擋採光與視野
- 主臥跟次臥窗對外都是冷氣外機，會遮擋臥室對外視野
- 客廳相對狹長，若陽台曬太多衣服，則客廳自然光會少很多
- 主臥吃到一根柱子
鳳凰 Villa 的 A1 房型
鳳凰 Villa 的 A1 房型，共有 37.19 坪，與之相似的有 A2、B1、B2、D7 與 D8，是最大的格局。
A1 格局有 3 房，有雙面採光，有獨立的工作陽台跟景觀陽台，沒有吃到室內柱子。且他的三間臥室都有開窗，而且是大面積的採光。
以我自己看房的經驗來看，鳳凰 Villa A1 房型算是很不錯的格局了。
如果真的要雞蛋裡挑骨頭，大概就以下缺點：
- 客衛沒有開窗。
- 其中一間次臥放兩台室外機，會有視野遮擋的問題
鳳凰 Villa 的 A7 房型
鳳凰 Villa 的 A7 房型，共有 36.58 坪，與之相似的有A6、B6、B7、D1、D15、E1、E12，是次大的格局。
A7格局有 3 房，同樣有雙面採光，但其中一面離隔壁棟比較近，景觀上並不如 A1 好。
通常 3 房會做獨立玄關，但以目前的家配圖來看，A7 格局沒有玄關略顯可惜。
在相似房型中，A7、E12、B7、D15 景觀陽台是面道路，包含退縮大概 15-20 米左右；而 E1、A6、D1、B6 則是面對中庭 30 米的公設，我認為後者的視野比較好。
整體來說，我看完 A7 房型覺得有以下缺點：
- 沒有玄關空間
- 客衛居中，水線拉得比較遠
- 其中一個次臥開窗面工作陽台，採光不好
如果是狗不理，會怎麼選？
在鳳凰 Villa 的所有格局中，我較喜歡的是 A6 與 A7 格局，樓層會選 6-9 樓之間。
我考量的點有以下：
- 管理室在 A 棟，我停完車可以直接上樓領包裹，不用擔心淋雨。
- 格局較好，且有 3 房，進可攻退可守。
- 三房可以配平面車位。
- 中高樓層視野好，不用擔心低樓層噪音。
- 雙面採光，空氣也較為流通。
後續因為價格部分，我跟代銷沒有取得共識。然後我自己考量戶數、公設與基地位置後，就沒有在當下給訂金了。
由於實價登錄後續還是會有其他戶公開，我就不公開跟他們的磋商價格了，大家等後續的公開資訊吧！
如果你本身是橋頭、楠梓人，或是在這附近工作但買不起新市鎮或高大特區，可以考慮用較低的價格買這裡。
