我是狗不理，90 後青年，目前在南部有兩間房，想要置產第三間，目前開始慢慢研究房地產，平常會無聊開車四處去看房。
雖然不是很專業，但想說慢慢把看房經驗以及跟房仲交手的狀況給紀錄下來，所以好的跟壞的都會說，
這篇文章紀錄的，是我在 2025 年 2 月 6 日去看的高雄三民區中都濕地重劃區預售屋：遠雄沐蘊。
這不是業配文，是我自己約房仲後開車親自走一遍，並且把樓層、格局、房型、公設比與周邊環境都徹底研究詢問一番，完整記錄下來，
如果看完後覺得不錯，或者對你剛好有幫助，歡迎留言給個鼓勵吧！
| 總戶數 | 208 戶（住家 196 戶，店面 12 戶） |
| 基地面積 | 905 坪 |
| 管理費 | 每個月 100 元/坪 |
| 公設比 | 35.60％ |
| 預計完工日 | 2028 年 12 月 31 日 |
| 總樓高 | 地上 15 層樓，地下 4 樓 |
| 車位數量與充電車位許可 | 207 個平面車位，預留分電盤 |
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並在聯繫後，留言：「（你的稱呼），（email），想要詢問遠雄沐蘊」，我們就會回覆你囉！
遠雄沐蘊基地在哪裡？
遠雄沐蘊的基地位於「高雄市三民區新都段 370 地號」，如果現在要導航，可以查高雄市三民區九如三路 226 號。
後續門牌領的會是「九如三路」門牌，整個遠雄沐蘊基地位置是一個三面臨路的基地。
緊鄰「九如三路」（30 米寬）、「遼寧三街」（ 8 米寬）與一條目前尚未命名計劃街道（ 10 米寬）。
其中唯一比較大的路是九如三路，其餘兩條路是 8-10 米寬，並不是說特別大。
到時候車道必須要從 10 米的計劃道路轉進去後，再轉 8 米的遼寧三街繞進去。
因為前面的九如三路有分隔島，沒辦法直接轉進去，除非是從九如橋左轉進去，但應該更不順。
目前相鄰基地的土地尚未賣出去，不知道實際的戶數，單純以沐蘊的 208 戶數來看，遼寧三街還可以負荷這個戶數的壅擠量，
但如果後續發展起來，有其他建案也會使用到這個遼寧三街下停車場，就會有點塞。
遠雄沐蘊的接待中心在哪？
遠雄沐蘊的基地離的基地在三民區，但他們的接待中心與樣品屋在鼓山區，確切地址是：鼓山區中華一路 978 號，在聯合醫院旁邊。
基地跟接待中心的位置差 2 公里，建議你可以在看屋前先繞去基地看一下實際狀況，後續談的時候腦袋比較可以想像得出來。
遠雄沐蘊的接待中心有提供賞屋貴賓停車位，整個停滿大概可以停四到五台，如果挑賞屋的時間是在平日，應該是可以停車的。
如果你是坐大眾交通工具，可以坐輕軌到聯合醫院站，走路 1 分鐘就可以抵達了。
到接待中心門口後，映入眼簾的，是招牌寫著大大的遠雄沐蘊 FOR REST 的兩層建築物，警衛看到我，先詢問我的姓名然後報給接待櫃檯，接待我進去。
遠雄建設的建案一直都是由「遠雄房地產發展股份有限公司」負責承銷，簡單來說就是自產自銷。
過去都是在北、中部進行建案銷售，近年有開始慢慢往南部發展。
我當天去剛好是在過年期間，接待中心有準備一些點心、飲料讓賞屋顧客可以邊賞屋邊吃，不得不說東西挺好吃的。
不同檔期也會有不同的活動，像我去的時候有三檔活動：
- 賞屋抽紅包（最高 3000 元台幣，最少 100）
- 每天第一戶成交送 iPhone
- 成交送掃地機器人
建議去賞屋時，可以順便問看看代銷目前的活動。
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遠雄建設評價如何？
對於遠雄建設評價，可以從規模以及相關爭議來討論。
遠雄沐蘊是由「遠雄建設事業股份有限公司」負責投資興建的，資本額 78 億台幣，公司員工大概 160-170 人，公司地址在台北市信義區。
從規模與歷史來看，遠雄建設成立於 1978 年，到現在差不多要 50 年了，有上市，股票代號是 5522，今天不是談股市，就不提他們的財報等等。
但這五年，遠雄的營收比重有逐漸往南移，2023 年營收最高是在台中、台南，高雄為 0%，但 2024 年的營收應該就會納入高雄（尚未發布）。
這幾年遠雄一直在高雄獵地，想要跟在地建商比財力，搶地段，像是 2025/2 遠雄就花了 136 億買下鼓山區的地，創下單筆最高成交價格。
而在遠雄建設評價爭議方面，
其實網路上對於遠雄建設評價挺兩極的，有的人認為他會漏水屋，有發生過工安意外，所以不推薦，也曾經被放在 Sway 的「八不推建商名單」。
但從 591 的數據上顯示，遠雄建設有排上了 2025 年全台十大總銷建商。
若單單從推案量來看，推案量越大，雖然同樣出問題的比率一樣，但數字會上升，感覺起來就一直被批評。
你假如買房真的要避開八不推建商這種事，要是你口袋不夠深，你也沒其他建案可以選了，因為市場比例就放在那裡，八大建商佔了大多數。
但如果從爛尾樓的發生率來看，遠雄建設不太會出現這樣的問題，在建商他也還算排得上名的，整體資金狀況還是充裕。
跟一般那種一次性推案的建商比，風險小很多。
但當然，你去到銷售現場，代銷一定只會跟你稱讚建商，我是一律當成為了吸引購買的話術啦！
如果有代銷說一樣的話，大家聽一半就好，通常代銷在一開始介紹廣告牆面板時，就會開始幫用戶定錨這個建商的好感。
遠雄沐蘊周邊區域發展？
遠雄沐蘊基地是坐落在中都重劃區（位於高雄市三民區西側）中，其中有一個「中都濕地公園」。
三民區是高雄市的蛋黃區，人口密度高，區內生活機能成熟，但由於比較早開發的關係，整個市容呈現比較舊的樣子，建築普遍屋齡超過 2、30 年以上。
中都重劃區則是在三民區中相對比較少的重劃區，有三民區門牌，但享有比較新的市容。
可是壞處就是目前區域發展較晚，還不如三民區左側，在採買上必須跨到隔壁的美術館重劃區與農 16 重劃區，或是右邊的高雄火車站。
尤其目前重建的高雄車站陸續完工，商圈重新發展後，未來中都重劃區應該是可以吃到紅利。
我自己實際駕駛過後，發現你跨到其他重劃區也只要 5 分鐘左右，又是高雄市少數擁有大片綠地的區域，對比較擁擠的高雄市中心而言，未來生活會比較有品質。
可是我必須得說，中都濕地公園在遠雄沐蘊附近沒錯，但沐蘊也不是在公園第一排，而是背對著他。
對我來說，加分作用其實與一般社區公園相差異不大，但也可以免除蚊蟲侵擾啦（濕地公園我可以想像蚊子應該也很強壯）。
再來談一下中都濕地，中都濕地位於愛河南岸，其中的水道與愛河是互相連通的，流貫整個園區，成為物種豐富的濕地公園，目前主要被拿來復育紅樹林；
再來，在中都重劃區南邊（也就是沐蘊正對面）有已被指定為古蹟的唐榮磚窯廠，佔地面積 2.17 公頃，未來有機會開發為文化園區（實際上也辦過一些活動）。
從代銷給我的資料來看，遠雄沐蘊的基地位置附近主要是「輕軌鼓山站」、「鼓山火車站」與「輕軌馬卡道站」，直線距離約 600 公尺左右，走路大概 5 分鐘。
但由於目前九如橋還沒蓋好，你必須繞一下才可以到輕軌站，整體來說會需要 10 分鐘左右，必須仰賴其他橋過去。
但九如橋目前已經在施工，預計在 115 年 6 月通車，後續就可以把大眾交通距離縮短。
其他的部分大概都要靠轉程，像是捷運高雄車站等等，以高雄這種天氣走路是走不到的。
對我來說，遠雄沐蘊離所有的重點設施都有一段距離。
如果買這裡的話，採買、工作一定需要交通工具，沒辦法純走路抵達。
所以未來如果要考慮買這裡，建議你要連車位一起買，至少也要買一台機車，不然做事情都會花一點時間。
延伸閱讀：捷運宅系列｜共構宅、分構宅什麼意思？告訴你距離多遠才算！
遠雄沐蘊離所有的重點設施都有一段距離
遠雄沐蘊周邊房價表現如何？
遠雄沐蘊座落的區域這幾年都有案子在賣，如果要比價的話的確有一些可以比的。
賞屋前，我看了一下樂居地圖的區域分析，根據下面那張圖，目前平均成交價大概在 45 萬左右，有逐步上升的趨勢，屬於「價量俱漲」。
但由於實價登錄的關係，價格會不斷上漲，有的時候從當下的資料來看會有些不準，
像是如果你現在拿低於 50 萬／坪的價格，去中都重劃區的任何一間談，應該只會得到被打槍的結果。
所以還是需要跟周遭目前正在開賣的新成屋／預售屋來比。
像是以「興富發森悅」來比，成交價在大約 52-56 萬之間。
以「興富發森美術」來比，2025 的成交價大概也預估在 52-55 萬之間。
如果是我，成交單價大概就會在「50-54」之間，當然這是我自己對這個區域現在的訂價（2025/3），但實際開價還是會依照代銷跟我互動的反應來探底。
延伸閱讀：如何查詢上一戶房價？除了實價登錄 2.0 外，你還有其他平台管道！
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遠雄沐蘊的社區細節
看建案不外乎就是戶梯比、樓層、公設、車位分配等等面向。
以我自己在買房的考量，我會希望這間房能夠兼具「自住」與「投資」的可攻可守空間。我在分享看法時，也會用這個角度。
遠雄沐蘊基地面積是 905 坪，只有一幢建築物，地上 15 層、地下 4 層（如下圖）。
中間則是退縮的綠地公設，大概 10 米左右，車道要從北面的遼寧三街下來。
我通常在看整體格局，會直接先看方位，辨識出東西南北，確認陽光跟棟距的狀況。
從下方的圖來看房配狀態，藍色的是 3 房格局（40 坪）；黃色的是 2+1 房格局（30 坪）；粉紅色的是 2 房格局（23 坪）。
坐向的部分，開窗面東的有 B5、B3、B2、B1 這部分又臨 10 米街道 + 退縮 10 米公設，原則上白天應該是可以曬到太陽的，室內採光不會太暗。
而 B7、B8 與 A7 則是面西，可能會有西曬的狀況出現，但因為隔壁目前不知道會是蓋幾層樓的建案，如果樓層高導致太陽被隔壁棟擋住，那麼西曬狀況就會減少。
但相對的，採光就會變得比較差一點。
而 B6、A8 面北，A6、A5、A3、A2、A1 面南，雖然會有陽光，但都不是正對東或是西，倒還好，處於日照足夠但又不會太多的容錯值（偏北北東和西南南）。
如果單以座落位置來看，我覺得最好的會是 A 棟，怎麼說呢？
A 棟的 A6、A7、A1，這三間是真正有兩面採光的房型（不是靠工作陽台的間接採光），在通風上會比較舒服。
遠雄沐蘊的戶數與車位數
遠雄沐蘊總共有 208 ⼾（住家 196 ⼾，店⾯ 12 ⼾），屬於住商混合，以戶數來說，是一個剛剛好的比例（介於 150-200 之間）。
在繳納管理費上，有足夠的戶數可以分擔，人數又不會太多。
我自己在買物件，考慮的是住起來舒不舒服、鄰居相處起來能不能溝通。還有持有到賣掉這幾年能不能讓社區保持在一定水準，進而穩住社區房價。
如果是以目前 200 戶的社區，在管理跟運作上應該會比較順利，對於社區規約都能夠遵守。
車位的部分，遠雄沐蘊共有平面 207 個，汽車位比接近 1 比 1，價格落在 215-235 萬台幣之間，依照位置跟樓層而有不同。
1 比 1 的車位有一個好處，就是至少你買小坪數或低樓層也可以買到車位（因為按照我看房的經驗，應該會是高樓層與大坪數會優先配平面車位）。
然後必須要加分的是，遠雄沐蘊的這個案子，有預設電動車車位的分電盤，也就是可以安裝充電樁，這對於電車的使用者來說是加分的！
像我剛剛提到的，這個區域一定需要交通工具才可以有比較好的生活品質。
如果沒有汽車位，首先我車也找不到地方停（周邊都是小巷子與不帶停車格的大馬路）。再來，我未來如果沒帶車位未來會比較難賣。
機車位則是在 B1，總共有 225 個。據代銷表示，機車位一戶一個，是沒有附在權狀裡面的，也沒辦法預先選位置，必須等到交屋後，由管委會決議分發方式。
延伸閱讀：
沒買車位可以嗎？建商不告訴你的祕密！機械、坡道平面差在哪？
買房機械車位類型該怎麼選？機上、機中、機下優缺點分析與排序
遠雄沐蘊的戶梯比
遠雄沐蘊的戶梯比如下：
- A 棟單層 7 拼，兩部電梯，戶梯比為 3.5。
- B 棟單層 7 拼，兩部電梯，戶梯比為 3.5。
戶梯比影響的是電梯的使用率與等待時間。我自己認為，一般 15 樓大樓的戶梯比在 3 以內是一個比較好的數字，若超過 3，住高樓層我就會覺得太多。
尤其我這個年紀，基本上都帶有工作，每天出門當社畜。等電梯的時間成本對我來說會比較高。
遠雄沐蘊戶梯比無論是 A 棟還是 B 棟，都是 3.5，雖說以一般標準來說還是高了一點，但由於整體戶數沒有那麼多，還在可以接受的數字。
遠雄沐蘊的公設比
遠雄沐蘊公設比是 35.60%，以電梯大樓來說高了一點點。
尤其他們的公設其實說不上多，大概就是健身房、多功能會議室等等，全部分配在一樓（我忘了各自分布在哪裡了）。
我在看的時候，我發現魔鬼藏在細節之中，代銷在跟我介紹時，將焦點放在退縮的綠地。
但其實有讀過我文章的讀者應該可以知道，主動退縮很大一個原因為了容積率獎勵，才可以讓他們蓋到 15 樓。
然後遠雄沐蘊的管理費是 100 元／坪，說真的，挺貴的。
公設少有好處，可以減少後續一些維修的項目，保養維護起來比較簡單，也免除一些不太會使用到的公設—像是游泳池。
我自己在選擇建案盡可能避免游泳池，因為我使用游泳池頻率極低，買了就是花錢讓別人用而已。
但青菜蘿蔔各自有人喜愛，就自行斟酌了。
遠雄沐蘊的格局分析
我總共看了 這七種房型，橫跨 2 房、2+1 房與 3 房。
- B6，23.25 坪，2 房
- B1，30.28 坪，2+1 房
- B8，30.03 坪，2+1 房
- B5，40.19 坪，3 房
- A1，40.58 坪，3 房
- A7，40.6 坪，3 房
- A3，30.18 坪，2+1 房
接下來我就會跟大家分享一下我自己看完的感覺。
遠雄沐蘊的 B6 房型
遠雄沐蘊的 B6 房型位在 B 棟，共有 23.25 坪，沒有相似的格局。
從家配圖看到，B6 的格局是採 2 房，兩間都是採用雅房設計，都有對外開窗。
我其實蠻佩服能在 23 坪（室內應該只有 14 坪），可以塞到兩間房間。
但硬塞就會遇到一些問題。我看到遠雄沐蘊的 B6 房型時，有發現一些入住時可能會遇到的困擾：
- 進門左手邊的廚房是採開放式，而且跟客廳是共用一個空間的，未來應該只能煮一些簡單的東西，不然整個客廳會瀰漫一些煙跟味道。
- 衛浴沒有開窗，會有潮濕的問題。
- 冷氣外機，放在工作陽台，吃掉一部分的空間。
- 客廳是暗廳，如果要有陽光，必須仰賴工作陽台採光，或是把小房間的房門打開。
- 大房間有一個柱子吃到空間，後續裝潢需要修飾，不太可能像現在的家配圖一樣，把桌子切一塊下來…。
遠雄沐蘊的 B1 房型
遠雄沐蘊的 B1 房型位在 B 棟，共有 30.28 坪，相似的有 B2 與 B3。
從家配圖看到，B1 的格局是採 2+1 房格局，兩房是採雅房設計，其中一房則是未隔間，作為書房使用，與 B6 一樣只有一套衛浴。
採用高雄厝陽台設計，僅單面採光，面東。
我個人認為遠雄沐蘊 的 B1 房型設計並不是特別好，我的看法如下：
- 衛浴沒有開窗，會有潮濕的問題
- 無獨立的工作陽台，曬衣服必須仰賴放在浴室的洗脫烘洗衣機
- 景觀陽台非常大，但可能會礙於美觀沒辦法曬衣服，且無法從客廳看到（如果加一房被隔起來的話）
- 主臥對外是冷氣外機，會遮擋臥室對外視野
- 室內四面都各吃到一定比例的柱子，實際可使用坪數應該會少個 1 坪
- 進門左手邊的廚房是採開放式，而且跟客廳是共用一個空間的，未來應該只能煮一些簡單的東西，不然整個客廳會瀰漫一些煙跟味道
- 客廳是暗廳，如果要有陽光，就不能夠隔加一房的空間
遠雄沐蘊的 B8 房型
遠雄沐蘊的 B8 房型位在 B 棟，共有 30.03 坪，沒有相似的格局。
從家配圖看到，B8 的格局是採 2+1 房格局，兩房是採雅房設計，其中一房則是未隔間，作為書房使用，一樣只有一套衛浴。
採用高雄厝陽台設計，僅單面採光，面西。
我個人認為遠雄沐蘊的 B8 房型格局其實挺方正的，坪效利用不錯。
針對一些小毛病，我的看法如下：
- 衛浴沒有開窗，會有潮濕的問題
- 無獨立的工作陽台，曬衣服必須仰賴放在浴室的洗脫烘洗衣機
- 景觀陽台非常大，但可能會礙於美觀沒辦法曬衣服，且無法從客廳看到（如果加一房被隔起來的話）
- 冷氣外機放在景觀陽台，吃掉一部分的空間
- 大房間有一個柱子吃到空間，後續裝潢需要修飾
- 進門右手邊的廚房是採開放式，而且跟客廳是共用一個空間的，未來應該只能煮一些簡單的東西，不然整個客廳會瀰漫一些煙跟味道
- 客廳是暗廳，如果要有陽光，就不能夠隔加一房的空間
遠雄沐蘊的 B5 房型
遠雄沐蘊的 B5 房型位在 B 棟，共有 40.19 坪，相似格局為 B7。
從家配圖看到，B8 的格局是採 3 房格局，一間套房，兩間雅房，高雄厝陽台設計，面東。
有獨立的工作陽台跟景觀陽台，且他的三間臥室都有開窗，而且是大面積的採光。
再來，兩個衛浴都有開窗，廚房有獨立空間（不用擔心油煙），客廳可以直接看到外面的景觀陽台。
但跟其他三房房型相比（像是：A1、A7），僅有單面採光，另外一面需要仰賴工作陽台的間接採光，
如果是以三房需求，我首選不會選遠雄沐蘊 B5 房型。
針對一些小毛病，我的看法如下：
- 冷氣外機放在工作陽台，吃掉一部分的空間
- 玄關超級長，後續裝潢需要修飾，而且有點佔空間
遠雄沐蘊的 A1 房型
遠雄沐蘊的 A1 房型，共有 40.58 坪，跟 A7 的格局有些相似。
A1 格局有 3 房，有雙面採光，高雄厝設計，面南。
有獨立的工作陽台跟景觀陽台，且他的三間臥室都有開窗，而且是大面積的採光。
再來，A1 房型的兩個衛浴都有開窗，廚房有獨立空間（不用擔心油煙），客廳可以直接看到外面的景觀陽台。
以我自己看房的經驗來看，遠雄沐蘊 A1 房型算是很不錯的格局了。
如果真的要雞蛋裡挑骨頭，大概就以下缺點：
- 玄關跟客廳吃到室內柱子
- 室外機放在工作陽台，以 3 房居住的人數來說，到時候可能會有工作陽台擁擠的問題
- 主臥偏小一點，收納空間可能不足
遠雄沐蘊的 A7 房型
遠雄沐蘊的 A7 房型，共有 40.6 坪，跟 A1 的格局有些相似。
A7 格局有 3 房，有雙面採光，高雄厝設計，面西。
有獨立的工作陽台跟景觀陽台，且他的三間臥室都有開窗，而且是大面積的採光。
再來，A1 房型的兩個衛浴都有開窗，廚房有獨立空間（不用擔心油煙），客廳可以直接看到外面的景觀陽台。
而且，室內基本上沒有吃到任何一支柱子，格局方正。
以我自己看房的經驗來看，遠雄沐蘊 A7 房型可以稱得上是最好的格局之一。
如果真的要雞蛋裡挑骨頭，大概就以下缺點：
- 室外機放在工作陽台，以 3 房居住的人數來說，可能會有工作陽台擁擠的問題
- 主臥偏小一點，收納空間可能不足
遠雄沐蘊的 A3 房型
遠雄沐蘊的 A3 房型位在 A 棟，共有 30.18 坪，相似的有 A2 與 A5（對稱房型）。
從家配圖看到，A3 的格局是採 2+1 房格局，兩房是採雅房設計，其中一房則是未隔間，作為書房使用，與 B6 一樣只有一套衛浴。
採用高雄厝陽台設計，僅單面採光，面南。
遠雄沐蘊的 A3 房型設計跟 B1 格局一樣，遇到了同樣的毛病：
- 衛浴沒有開窗，會有潮濕的問題
- 無獨立的工作陽台，曬衣服必須仰賴放在浴室的洗脫烘洗衣機
- 景觀陽台非常大，但可能會礙於美觀沒辦法曬衣服，且無法從客廳看到（如果加一房被隔起來的話）
- 主臥對外是冷氣外機，會遮擋臥室對外視野
- 室內四面都各吃到一定比例的柱子，實際可使用坪數應該會少個 1 坪
- 進門左手邊的廚房是採開放式，而且跟客廳是共用一個空間的，未來應該只能煮一些簡單的東西
- 客廳是暗廳，如果要有陽光，就不能夠隔加一房的空間
如果是狗不理，遠雄沐蘊房型格局我會怎麼選？
在遠雄沐蘊的所有格局中，我較喜歡的是A1、A6 與 A7 格局，樓層會選 6-9 樓之間。
我考量的點有以下：
- 格局較好，且有 3 房，進可攻退可守
- 中高樓層視野好，不用擔心低樓層噪音
- 雙面採光，空氣也較為流通
- 有獨立的工作陽台，有地方可以曬衣服
最後我自己在討論一番之後，以平均 51-52 的價格購買到了 A7 戶型，總價大概 2300 萬。
後續實價登錄也會有其他戶公開，大家可以再關注價格，可以後續的公開資訊！
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