近來房地產市場熱絡,有不少縣市接連傳出炒房亂象,對此內政部也會同行政院消費者保護處及地方政府,進行預售屋建案聯合稽查與查核個人紅單交易,行政院長蘇貞昌更在 109 年 12 月宣示「打房」決心,結果沒過幾天,中央銀行就無預警下重手打炒房,祭出房市信用管制措施,力道之猛又讓人毫無準備,掀起市場一片討論。
四大打房手段,對銀行、建商、自然人與法人影響為何
中央銀行於 12 月 7 日召開臨時記者會,總裁楊金龍宣布中央銀行在同天的常務理事會議中,決議調整不動產貸款針對性審慎措施,以促進金融穩定及健全銀行業務,防範銀行信用資源過度流向不動產貸款,因針對不動產貸款祭出四大限令,並宣佈隔天(8日)起生效。
睽違 10 年出手打房,央行總裁楊金龍雖直指銀行在房屋貸款的風險控管得很好,呆帳比率只有 0.1%,相比建築貸款 0.23%、整個銀行放款呆帳率 0.24% 還要低,但是卻發現在低的貸款成數越來越少,高的成數越來越多,有些可能還來到 80%,所以這一次的修正是取「平均數」來予以控管,並會根據施行狀況進行滾動式調整。
針對以上四項限令,可以發現央行此次不同於 2010 年的管制是針對特定地區、分階段推出,而是一次全面性地不分區域選擇性信用管制。
「餘屋貸款」成數限制,盼能避免不當的囤地囤房狀況
自然人部分,由於管制是從第 3 戶才開始有限制,首購族或換屋自住的民眾所受波及不大,換言之,若是全國公司法人、投資型房產、高價住宅(豪宅)買賣就會產生壓力,尤其是中小型投資客和建商,持屋成本將提高,央行也是希望能夠靠此規範,成為階段性抑制不當炒房的策略,讓房市降溫,健全房地產市場、維持金融穩定。
銀行部分,央行先前就曾派員實地查核,籲請銀行持續強化不動產授信風險控管,但由於低利環境,加上台商資金回流的多重因素,各金融機構授信規範不一,也因此央行乾脆直接突襲來真的,此舉將有助於減少各銀行房貸的惡性競爭,不過預計會對土建融業務造成衝擊。根據《中央社》報導,有銀行高層指出,目前公股土建融貸款成數平均約 7 成,民營為競爭客戶,最高可能到 8 成,但現在需降到 6 成 5,且其中 1 成等動工才能動用,等於初期至少有 1、2 年時間,貸款成數只剩 5 成 5 。
至於央行首次提出的「餘屋貸款」,最高限貸五成,主要就是為了避免建商利用銀行資金來囤房,但其實,購地貸款土建融才是讓建商首當其衝的致命傷,雖然有機會可以讓升溫已久的房市冷卻,但中小型、口袋不夠深的建商,恐將終結信用擴張。不過,由於法規是以不溯及既往為原則,這些限令也還不至於斷了建商金流或讓建商倒閉,況且建商其實也會希望房市微溫,不要暴漲暴跌,只要順利完工,多幾個循環還是會有利潤。
整體觀察下來,央行的「超前部署」是有一定程度打「炒房」作用,加上包括財政部、金管會與內政部等相關部會預計也會加入,從供給、需求和制度等面向,強化中央力道,更會依據施行狀況進行滾動式修正,市場上的預期心理將有機會造成房市走向變動,後續仍值得關注。
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