只要你買的不是透天厝，一定要研究公設比。舉凡跟公設比有關的問題：像是公設比計算方式？多少公設比合理？不同住宅類型各是多少？然後影響的東西是什麼。這些公設問題都可以在這篇文章獲得解答！
公設有哪些項目設施？
計算公設比之前，先讓大家簡單了解什麼是公設。
公設是公共設施的簡稱，舉凡社區內非個人使用面積的部分都算是公設。
像是車道、廊廳、電梯、游泳池、健身房、共同出入口及大廳、管理員室、裝卸停車空間等等（更細節的分類請見以下表格）。
公設按照習慣的分法來看，有分「大公」跟「小公」。
大公是指由全體住戶共同使用跟分攤的公共設施；小公則是由該層或特定屬於該類群住戶使用的公共設施。
| 公設類別 | 誰負擔 | 有哪些設施、空間 |
|---|---|---|
| 大公 | 由全體住戶共同使用及分攤 | 必要公設：管理員室、大廳、屋頂突出物、發電機室、信箱區、水箱、地下室（不含停車格）、車道、卸貨停車位等等 非必要公設：健身房、廚藝教室、室內游泳池、家教室、KTV 室交誼廳等等 |
| 小公 | 由該層住戶使用及分攤 | 每一層樓各自的樓梯間、電梯間、廊廳等等。 |
公設比有什麼意義？
那我們再回到主題—「公設比」。
根據內政部營建署解釋函，公設比的意義是「建物權狀中共同使用部分的持分坪數，再除以建物總坪數面積」所得到的結果。
簡單來說，意思就是「公設占房屋總坪數的比率」。
所以只要你的社區，公設比越高，那你的實際可用面積就越小。
但有一點要特別注意的，並不是「公設越多，公設比越高」。
因為公設比牽涉的是總坪數的比例。有可能社區基地非常大（分母），公設比相對就會比較低（分子）。
公設比如何計算？
公設比 = 公共設施面積 ÷ 建物總坪數面積 × 100%
建物總建坪包含了「公設、主建物與附屬建物」。
主建物與附屬建物就是所謂的實坪；公設則是所謂的虛坪。
主建物是指室內實際使用空間，像是廚房、浴室、臥室、客廳等；附屬建物則像是前陽台、工作陽台、露台等等。
舉例來說，老王花了 1500 萬新台幣買了一個社區的房子（不含車位，單坪 30 萬台幣）。
權狀顯示總坪數有 50 坪，然後公共設施的面積有 15 坪，那麼公設比就會是 15 坪 / 50 坪*100% = 30%。
老王買的這間房子就是 30% 的公設比。那實際的可用坪數就會是 50-15 坪 = 35 坪。殘酷一點來看，老王其實是用 30*15 = 450 萬台幣買了公設。
公設比多少合理？
影響公設比大小的因素很多，包含社區戶數、房屋類型、基地大小、社區等級定調等等都有影響。
例如：
- 社區戶數：社區戶數越多，常理來說公設比會越小。因爲越多戶數可以分擔比較多的公設。
- 房屋類型：單間透天厝、社區透天厝、一般公寓、華廈和電梯大樓公設比都不同。例如單間透天厝跟社區透天厝，就會有車道公設的差異；公寓、華廈與電梯大樓在電梯與否與額外設施也會導致不同。
- 基地大小：這是影響公設比很重要的因素。如果社區基地坪數不大，代表戶數也會少，在提供必要公設的前提下（電梯、廊廳等），公設比就會比較高。
- 社區等級定調：建商在形成銷售策略時，都會定調是給哪一種購屋客群，決定不同的公設。例如：豪宅等級建案，因為戶數少、公設多，在公設比上就會相對比較高；首購取向建案的戶數較多、公設較少，所以公設比大多也比較低。
所以回到「公設比多少合理？」這個問題，其實並沒有標準答案。
不同住宅類型的公設比大概是多少？
如同前述所說，房屋類型與社區等級定調會決定公設比的不同。
雖然並沒有「合理的公設比範圍」，但針對不同的住宅類型，在房地產市場上還是會有一個參考的範圍。
就像下一個表格呈現的，獨棟透天厝由於沒有電梯、車道、地下室的配置，公設比有的時候甚至是 0%，老舊公寓則只有樓梯，所以僅有 5%；社區型透天厝則有回收室、管理室與車道，公設比範圍會比獨棟透天稍高。
以目前普遍的社區大樓為例，擁有廚藝教室、家教室、游泳池、健身房等等的多功能公設，大概會在 30-35% 左右。
之後若要看房，就可以參考表格的公設比範圍來評估。
| 住宅類型 | 可參考的公設比範圍 |
|---|---|
| 老舊公寓、獨棟透天厝 | 0～5% |
| 社區型透天厝 | 10～15% |
| 電梯華廈（10 樓以下） | 13～25% |
| 一般社區電梯大樓（11 樓以上） | 22～30% |
| 具有多功能公設的社區電梯大樓 | 30~35% |
公設比越低越好嗎？
最後，大家都想問的問題：「買房子是不是要挑公設比越低越好」？
我認為這可以分為兩個方向來談：
- 居住品質
- 建商誠信度
首先，在居住品質的部分。
公設比越低，代表社區內的公共設施越少，好比說健身房、家教室等等。如果這些公設都消失了，你就必須要跑到公園曬太陽跑步、吸廢氣，請家教來時也只能請到家裡，沒辦法在公共空間教學。
雖然你的實際可用坪數增加了，但生活水準跟方便性卻下降許多。
公設跟居住環境之間要取得一個平衡
再來，在建商誠信度的部分。
有的時候買方研究公設比，就像是跟建商、代銷與房仲玩一場心理戰。
我會這樣說，是因為雖然公設比的公式就放在那裡，但賣方可以用一些方法讓公設比看起來低。
例如，建商把柱子做在主建物之間，雖然降低了公設比率，增加主建物面積，但實際上可用的面積減少，那些柱子根本用不到啊～
所以，公設比並不是越低越好，而是要考量自己的需求以及數據底下的真實情形判斷。
作者總結
看完前面介紹的公設內容與公設比計算，當賣方跟你討論公設比時，透過這篇文章也可以讓大家學習到看到公設比後面的東西。
我最後再提醒大家，公設比雖然可以作為一個判斷房屋的粗略標準。
但實際上，你還是要考量你對於社區、房屋的要求等等。
買到最喜歡的房子是最重要的，公設比高低只是一個參考。
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