买房租人当包租公、包租婆，每天翘着二郎腿等着月底到数钱就好的生活，是许多人的梦想。
但房地产的投资门槛，对刚开始工作的新鲜人及小资族来说门槛较高，没有准备个百千万，几乎是没办法独自投资房地产，达成包租公婆的梦想。
一般购买／租赁不动产，需要透过第三者（房仲、大房东），过程耗时且手续繁琐，
加上房地产的变现性并不佳，若是突然有急需现金流的状况（如发生意外、家中变故、医疗之初……等等），反而会成为累赘。
因此针对上述这些问题，就有金融机构（一般是信托公司）发行了所谓的 REITs－－也就是把价格高昂的房地产，先切割成好几份，再透过市场机制释放给有意愿投资的人，让市场上的投资人平均分担某个房地产。
之前在 Instagram 上有制作一份 REITs 的懒人包，有兴趣的人可以先参考一遍。
本篇文章更加完整详细介绍REITs ，包括：
REITs不动产投资信托是什么？
REITs（Real Estate Investment Trust），中文称为不动产投资信托，概念类似共同基金。
简单来说，金融信托公司透过将不动产的所有权证券化，进行切割后先释放到市场上。
如此做法，就是把市场上对这项投资感兴趣的资金集中起来，再交由信托公司投资到各类商业房地产中（例如：购物中心、办公大楼、停车场、仓库、厂房等等），以及土地、房屋上的机台等设备出租。
这些不动产及相关设备的租金收入、土地增值收益，最后则透过配息的方式发还给投资者。
一般REITs 在发行的时候，必须遵循一些规则：
首先，是 REITs 必须依照共同基金的方式成立；而对美国国税局来说，通常会把 REITs 视为和公司法人同等地位的存在，其股份必须由股东们广泛持有；最后，REITs 本身必须实质拥有该房地产标的，或是以融资方式投资该房地产。
- 至少 75％ 以上的收入必须来自房地产：如租金，利息或出售房地产资产的差价利润等等。
- 至少 75％ 以上的资产必须是房地产。
- 至少 95％ 以上的收入必须是被动的，如租金、利息收入。
- 应税收入的 90％ 以上必须作为股利分配给股东，且所有股息均按普通税率征税。
REITs 在上市及交易方式上相当多元：
- 可以选择在股票市场上公开上市、公开交易
- 可以选择公开上市、但不公开交易
- 可以选择私人上市
然而，绝大多数 REITs 都是先首次募集固定股份后，就会放到次级市场进行交易，
因此投资概念和股票非常相似：在次级市场上交易，价格会受到大盘涨跌影响。
REITs 等同于拥有不动产一部分的所有权，不动产的租金及价差利润会直接成为投资报酬。
REITs 有哪些种类？
依据不动产的投资方式及收入来源，REITs 可以分为三种不同的类型：
- 权益型
- 抵押权型
- 混和型
权益型 REITs
由信托公司直接持有不动产，
像是经营具有收益性的不动产（如：能收租金的地皮），或是透过交易不动产而获得价差利润。
主要收益来源是租金及房地产价差，市场上大部分的 REITs 皆属此类，为最大宗商品。
抵押权型 REITs
信托公司不直接持有不动产，
而是向不动产的持有者／经营者融资放款，或是投资跟不动产有关的抵押债权或证券，
主要收益来源是放款利息。
混和型 REITs
信托公司一方面会实质持有不动产（ie, 权益型），另一方面会投资跟不动产相关的抵押债权（ie, 抵押权型），乃前述两者的混合型。
其中，基金经理人会根据房市政策、市场景气跟银行利率变化，定期调整（权益型、抵押权型）的比例权重。
影响 REITs 价格涨跌的因素
与绝大多数的金融商品相同，REITs 的价格会受到许多因素影响，
对开始投资 REITs 的投资人来说，先掌握以下四种影响因子，比较能理解其价格浮动的逻辑：
(一) 环境景气与地理区域的影响
首先是大景气的影响，当一地／一国的经济状况走下坡时，该区域的商业表现也会受到影响，像是旅馆业、仓库、百货公司……等等。
像这样房地产的景气变化，就会影响到 REITs 的价格－－当房地产价格上升时，通常买卖价差与租金也会跟着提高，进而使投资人的获利增加。
除此之外，「地理区域」也是影响 REITs 涨因素之一，像大城市「蛋黄区vs 蛋白区」，其房地产带来的附加价值会有所差异，除了影响到 REITs 的收入以外，也会反应在市场价格上。
(二) REITs 的信托公司若管理不善，价格会受到影响
如同前面所述，REITs 可以视为共同基金（或是一家公司也行），主要由信托公司（管理者）在搜集投资人的资金后，针对市场上的房地产进行投资、经营、管理。
因为是委托信托公司进行管理，因此当管理方针出现问题、或房地产的经营不善、甚至信托公司出现丑闻时，都会直接影响 REITs 的收益，间接牵动市场价格的变化。
（如果有买基金习惯的人就能理解，基金经理人的管理状况也是投资时需要考虑的因素之一）
(三) 贷款利率
一般来说投资 REITs 报酬率会小于股票。因此如果市场上的贷款利率上升时，除了会使房地产本身的营运成本增加以外，把贷款拿来投资的散户成本也会增加，进而降低投资 REITs 的意愿。换句话说，当利率上升时，比起投资报酬率较低的 REITs，投资人更可能倾向去投资更高收益的商品（如股票、期货…）。
除此之外，由于抵押权型 REITs 的收入来源为放款利息，因此随着贷款利率上升，将会增加借款人的还款负担，可能导致借款人提前还款、或是进行再融资的操作，如此将会增加 REITs 的投资风险，并影响市场上的价格。
(四) 市场投资情绪（牛市、熊市）
权益型 REITs 是把所有权证券化后释放到（次级）市场上进行交易，因此概念上跟股票非常相似，价格容易受到所谓的「牛市」、「熊市」的经济状况所影响。
还有许多影响 REITs 涨跌的潜在因素，但因为关联性较低，就不再此篇文章列举。
由于 REITs 属于房地产性质的投资，除了受到整体经济影响外，也像公司一样受到管理者（信托公司）的管理方针影响；对利率十分敏感；市场上的投资情绪（热度）也是重要因素之一。
REITs 的优点
(一)分散不动产投资风险
因为 REITs 的性质是投资「一篮子」的不动产标的，所以当你买了一档 REITs，等同于直接投资多项不动产标的（是不是觉得很像 ETF？）
因此比起直接投资某个房地产，选择 REITs 便可以把风险分散，避免当某个房地产受到冲击影响时，造成你的损失过大。
概念就和你买 ETF 一样，只不过把股票换成房地产而已，这也为什么 REITs 同时深受不少指数型投资者青睐。
此外 REITs 因为是共同基金，所有交易资讯必须公开透明，而且有投资人保护机制，因此相较其他不动产投资管道，具有相对较低的投资风险。
(二) 有效对抗通货膨胀
当发生「通货膨胀」时，REITs 的收益也会跟着提升。
这是因为几乎所有的（商业）租赁合约中，都会写明一项防通膨的条款－－当通膨发生时，租金会随着调涨。
因此有些投资人选择 REITs，是为了避免通膨导致资产缩水的考量（并创造生活中固定的现金流收入）。
(三) 流动性佳
前面曾提过，传统的不动产的投资入门门槛高，且脱手困难。
不过 REITs 的交易性质由于和股票、ETFs 买卖非常相似，对投资者来说，除了资金要求较小，易于转手，交易成本也非常低廉，故 REITs 在市场上的流通性非常佳。
(四)税赋优惠
美国法令规定：「REITs 必须将当年度 90% 的收益，以股利形式分配给股东。」
一般REITs 的收益都是租金，所以当你领到这份股利，本质上就是领不动产的租金。
除此之外，REITs 经营上不需要付企所税（corp income tax），因此有些商业模式为不动产收入的上市公司，就会特地转变成 REITs 的形式来经营，以减少税收，降低企业营运成本。
(五) 高配息优势
REITs 的优势在于高配息。虽然以殖利率来说，不如一些股息贵族或是石油股的高配息，但以平均来说，是高于股市的平均配息率。以同样是追踪指数的ETF 为例，比较以下两档的平均配息率：
对一些投资人而言，REITs 可以作为资产配置上的考量，把高配息优势当作稳定的被动收入。
REITs 的缺点（风险）
(一) 无法直接处分不动产
因为 REITs 是以买证券的方式来参与不动产投资，而非直接买卖不动产，因此投资人并不具备自主处分。
以白话文来说，就是「投资人无法干涉不动产的经营及买卖，所有交易跟必须交由信托公司打理，无任何自主权。」
这也是为什么前面提到，信托公司的管理方针会是影响 REITs 的重要因素，也是风险。
(二) 交易价格波动大
REITs 因为是投资不动产，其主要收益为租金收益以外，还会受到买卖不动产的价差利得所影响。
因此相较于股票，REITs 更容易受到房价波动、经济面的冲击所影响。
以 2020 新冠肺炎为例，VNQ 的价格便下跌超过40%，比起股市的波动还要更大。
VNQ, VNQI, IYR 三大美国REITs型 ETFs 介绍绩效
今天要介绍的是三档资本规模较大、流通性佳、全球知名、以 REITs 为成分股的ETF：
- VNQ：先锋房地产 ETF（2004/09/22）
- VNQI：Vanguard Global（美国除外）房地产 ETF（2010/10/31）
- IYR：iShares 美国房地产 ETF（2000/06/12）
这三档十分适合想要投资 REITs 的新手，一方面能让你的资产配置多元化，另一方面你也不用花太多时间研究，只要看完这篇文章就可以了：
(一)、VNQ（Vanguard 房地产ETF）
第一支要介绍的 REITs，是由 Vanguard 在 2004/09/22 推出的VNQ，主要投资美国的房地产为主。
这是一档 REITs 型的 ETF，市值是目前美国最大，市约 520 亿美金。
主要透过持有 183 档 REITs 标的（2020年3月底的统计资料），来达到追踪美国房地产指数 MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index的目的。
内扣总开销为0.12%（0.1% 管理费+ 0.02% 其他开销）
在 VNQ 的 REITs 成分股中，其投资比例分配如下：
- Special REITs（专门型REITs）：40.4%
- 住宅房地产投资信托基金：14.4%
- Industrial REITs（工业厂房型REITs）：10.7%
下面两张图，分别是 VNQ 跟 MSCI 房地产指数的持股分布状况，你会发现几乎一模一样。
经过统计后，VNQ 和 MSCI 房地产指数之间的误差不到 0.16% （详见下表）；换句话说，投资 VNQ 可以说等同于投资美国房地产指数！
如果比较 VNQ 和 SPY 这两档 ETF 在过去 2015 ~ 2019 年的投资表现，可以得出一些结论：
- 大多时候，VNQ 的绩效表现弱于美国股市（2015 年除外）
- 投资人若把投资 REITs 作为主要配置，借此取代股票部位，其实并不明智。
- 我们可以把股票作为主要投资，并以 REITs 作为降低资产波动率及增加稳定现金流的手段。
(二)、VNQI（Vanguard Global（美国除外）房地产ETF）
由 Vanguard 在 2010/10/31 推出的 REITs ETF，主要是投资非美国的房地产。
相较于 VNQ，这档 ETF 多了一个 I，代表 VNQ + International 的意思。
内扣总开销为 0.12%（0.1% 管理费+ 0.02% 其他开销），与 VNQ 相同。
目前持有 644 档标的（2020年3月底的统计资料），总市值约 50 亿美金，主要追踪的房地产指数为 S&P Global ex-US Property Index，两者的误差约 0.3%左右。
需留意，在 VNQI 中的 REITs 只占 4 成左右，其余 6 成是房地产管理公司的股票（REOC）。
主要是因为在非美地区很多地方 REITs 并不发达，而是由房产管理公司(REOC)持有这些不动产，因此在计算房地产指数时会纳入较多房地产管理公司 REOC 的股票，其余才是 REITs。(感谢 Ffaarr 的投资理财部落格补充)
在 VNQI 的成分股中，其投资全球市场的比例分布如下：
- 环太平洋国家：47.8%
- 欧洲国家：25.7%
- 新兴市场：21.5%
- 北美地区： < 2.5%
(撷图自Vanguard )
如果比较 VNQ、VNQI、SPY 这三档 ETF 在2015～2019 年的绩效表现，可以整理出一些结论：
- 大多时候，VNQI 的绩效表现不及 VNQ（2017年除外）
- 以避险角度来说，由于 VNQ 的缺点在于99% 的房地产都位于美国，因此当美国经济受到冲击时难以产生避险作用；但 VNQI 因为是配置全球的房地产，因此理论上避险能力较佳。
- 我们可以以投资 VNQI 来平衡 VNQ，在资产配置中把 VNQ+VNQI 作为 REITs 的整体投资部位。
(三)、IYR（iShares美国房地产ETF）
由 iShares 在 2000/06/12 推出的 US Real Estate ETF，主要投资美国的房地产为主。－－IYR。
是美国第一支 REITs 型的 ETF，内扣总开销为 0.43%，市值约 30 亿美金。
目前持有113档标的（2020年5月的统计资料），其追踪指数的为 Dow Jones US Real Estate Total Return Index。
在 IYR 的 REITs 成分股中，其投资比例分配如下（和 VNQ 也十分相似）：
- Special REITs（专门型REITs）：41.24%
- 住宅房地产投资信托基金：14.67%
- Industrial REITs（工业厂房型REITs）：9.95%
虽然 IYR 是第一支 REITs 型 ETF，颇具有历史意义，
但由于内扣费高昂（0.43%），是 VNQ／VNQI 的 3.6 倍，对于长期持有的指数型投资者来说，这样的成本负担较高，
因此大多数投资人更偏好由 Vanguard 推出的前两个 ETF，导致 IYR 的市值目前为三者中最少的。
想投资 REITs 该怎么开户？
简单来说，一般人若想参与房地产投资， REITs 不失为一项好工具。
只需花费少少的钱，交易方式就跟买卖股票一样，也不必承担房地产短期难以脱手的周转难题。
在投资 REITs 时，建议以「追求稳定配息」为主要目标，除了可以抗通膨以外，还可以创造稳定的现金流被动收入。
但 REITs 本质上仍是房地产投资，因此房市的风险也是 REITs 的风险。像是 2020 年新冠肺炎疫情肆虐，导致全球金融危机，便造成 REITs 的下跌比例远高于股市（如 VNQ 直接大跌 40%），
因此以资产配置的角度来说，建议仍以股票为主，REITs 为辅（作为降低资产波动率+ 增加稳定现金流的手段）。
在 REITs 的投资上，可以采取 VNQ（低内扣费；美国房地产） + VNQI（低内扣费；全球房地产），一方面降低风险，同时增加资产配置的多元性。
【免责声明】 本文仅为 REITs 教学分析，不包含任何投资推荐及购买行为；所有投资交易皆存在风险，且差价合约衍生产品涉及高杠杆和高风险，亏损可能超过您的投资金额，请谨慎投资。本文不构成任何开户建议，请谨慎选择具有安全监管保障的券商平台。
额外：要如何开户投资 REITs？
今天介绍的三档投资标的，本质上都是属于 ETF（REITs型），
因此在海外美股券商或台湾复委托进行开户后，就可以开始投资了。
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对 CFD 不了解的人可以参考以下文章：差价合约投资：CFD 和期货的差异，如何挑选有规模且监管安全的期货证券商及CFD交易平台？
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这篇文章提到不少ETF 的观念，如果不太熟悉的话，可以参考以下两篇文章：
此外如果对美股、石油、黄金、外汇、期货、资产平衡有兴趣的人，尽管参考以下文章：
- 美股分析：直觉手术 ISRG Intuitive Surgical Inc
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