買房租人當包租公、包租婆,每天翹著二郎腿等著月底到數錢就好的生活,是許多人的夢想。
但房地產的投資門檻,對剛開始工作的新鮮人及小資族來說門檻較高,沒有準備個百千萬,幾乎是沒辦法獨自投資房地產,達成包租公婆的夢想。
一般購買/租賃不動產,需要透過第三者(房仲、大房東),過程耗時且手續繁瑣,
加上房地產的變現性並不佳,若是突然有急需現金流的狀況(如發生意外、家中變故、醫療之初……等等),反而會成為累贅。
因此針對上述這些問題,就有金融機構(一般是信託公司)發行了所謂的 REITs--也就是把價格高昂的房地產,先切割成好幾份,再透過市場機制釋放給有意願投資的人,讓市場上的投資人平均分擔某個房地產。
之前在 Instagram 上有製作一份 REITs 的懶人包,有興趣的人可以先參考一遍。
本篇文章更加完整詳細介紹 REITs ,包括:
REITs 不動產投資信託是什麼?
REITs(Real Estate Investment Trust),中文稱為不動產投資信託,概念類似共同基金。
簡單來說,金融信託公司透過將不動產的所有權證券化,進行切割後先釋放到市場上。
如此做法,就是把市場上對這項投資感興趣的資金集中起來,再交由信託公司投資到各類商業房地產中(例如:購物中心、辦公大樓、停車場、倉庫、廠房等等),以及土地、房屋上的機台等設備出租。
這些不動產及相關設備的租金收入、土地增值收益,最後則透過配息的方式發還給投資者。
一般 REITs 在發行的時候,必須遵循一些規則:
首先,是 REITs 必須依照共同基金的方式成立;而對美國國稅局來說,通常會把 REITs 視為和公司法人同等地位的存在,其股份必須由股東們廣泛持有;最後,REITs 本身必須實質擁有該房地產標的,或是以融資方式投資該房地產。
- 至少 75% 以上的收入必須來自房地產:如租金,利息或出售房地產資產的差價利潤等等。
- 至少 75% 以上的資產必須是房地產。
- 至少 95% 以上的收入必須是被動的,如租金、利息收入。
- 應稅收入的 90% 以上必須作為股利分配給股東,且所有股息均按普通稅率徵稅。
REITs 在上市及交易方式上相當多元:
- 可以選擇在股票市場上公開上市、公開交易
- 可以選擇公開上市、但不公開交易
- 可以選擇私人上市
然而,絕大多數 REITs 都是先首次募集固定股份後,就會放到次級市場進行交易,
因此投資概念和股票非常相似:在次級市場上交易,價格會受到大盤漲跌影響。
REITs 等同於擁有不動產一部分的所有權,不動產的租金及價差利潤會直接成為投資報酬。
REITs有哪些種類?
依據不動產的投資方式及收入來源,REITs 可以分為三種不同的類型:
- 權益型
- 抵押權型
- 混和型
權益型 REITs
由信託公司直接持有不動產,
像是經營具有收益性的不動產(如:能收租金的地皮),或是透過交易不動產而獲得價差利潤。
主要收益來源是租金及房地產價差,市場上大部分的 REITs 皆屬此類,為最大宗商品。
抵押權型 REITs
信託公司不直接持有不動產,
而是向不動產的持有者/經營者融資放款,或是投資跟不動產有關的抵押債權或證券,
主要收益來源是放款利息。
混和型 REITs
信託公司一方面會實質持有不動產(i.e., 權益型),另一方面會投資跟不動產相關的抵押債權(i.e., 抵押權型),乃前述兩者的混合型。
其中,基金經理人會根據房市政策、市場景氣跟銀行利率變化,定期調整(權益型、抵押權型)的比例權重。
影響 REITs 價格漲跌的因素
與絕大多數的金融商品相同,REITs 的價格會受到許多因素影響,
對開始投資 REITs 的投資人來說,先掌握以下四種影響因子,比較能理解其價格浮動的邏輯:
(一) 環境景氣與地理區域的影響
首先是大景氣的影響,當一地/一國的經濟狀況走下坡時,該區域的商業表現也會受到影響,像是旅館業、倉庫、百貨公司……等等。
像這樣房地產的景氣變化,就會影響到 REITs 的價格--當房地產價格上升時,通常買賣價差與租金也會跟著提高,進而使投資人的獲利增加。
除此之外,「地理區域」也是影響 REITs 漲因素之一,像大城市「蛋黃區 vs 蛋白區」,其房地產帶來的附加價值會有所差異,除了影響到 REITs 的收入以外,也會反應在市場價格上。
(二) REITs 的信託公司若管理不善,價格會受到影響
如同前面所述,REITs 可以視為共同基金(或是一家公司也行),主要由信託公司(管理者)在蒐集投資人的資金後,針對市場上的房地產進行投資、經營、管理。
因為是委託信託公司進行管理,因此當管理方針出現問題、或房地產的經營不善、甚至信託公司出現醜聞時,都會直接影響 REITs 的收益,間接牽動市場價格的變化。
(如果有買基金習慣的人就能理解,基金經理人的管理狀況也是投資時需要考慮的因素之一)
(三) 貸款利率
一般來說投資 REITs 報酬率會小於股票。因此如果市場上的貸款利率上升時,除了會使房地產本身的營運成本增加以外,把貸款拿來投資的散戶成本也會增加,進而降低投資 REITs 的意願。換句話說,當利率上升時,比起投資報酬率較低的 REITs,投資人更可能傾向去投資更高收益的商品(如股票、期貨…)。
除此之外,由於抵押權型 REITs 的收入來源為放款利息,因此隨著貸款利率上升,將會增加借款人的還款負擔,可能導致借款人提前還款、或是進行再融資的操作,如此將會增加 REITs 的投資風險,並影響市場上的價格。
(四) 市場投資情緒(牛市、熊市)
權益型 REITs 是把所有權證券化後釋放到(次級)市場上進行交易,因此概念上跟股票非常相似,價格容易受到所謂的「牛市」、「熊市」的經濟狀況所影響。
還有許多影響 REITs 漲跌的潛在因素,但因為關聯性較低,就不再此篇文章列舉。
由於 REITs 屬於房地產性質的投資,除了受到整體經濟影響外,也像公司一樣受到管理者(信託公司)的管理方針影響;對利率十分敏感;市場上的投資情緒(熱度)也是重要因素之一。
REITs 的優點
(一) 分散不動產投資風險
因為 REITs 的性質是投資「一籃子」的不動產標的,所以當你買了一檔REITs,等同於直接投資多項不動產標的(是不是覺得很像 ETF?)
因此比起直接投資某個房地產,選擇 REITs 便可以把風險分散,避免當某個房地產受到衝擊影響時,造成你的損失過大。
概念就和你買 ETF 一樣,只不過把股票換成房地產而已,這也為什麼 REITs 同時深受不少指數型投資者青睞。
此外 REITs 因為是共同基金,所有交易資訊必須公開透明,而且有投資人保護機制,因此相較其他不動產投資管道,具有相對較低的投資風險。
(二) 有效對抗通貨膨脹
當發生「通貨膨脹」時,REITs 的收益也會跟著提升。
這是因為幾乎所有的(商業)租賃合約中,都會寫明一項防通膨的條款--當通膨發生時,租金會隨著調漲。
因此有些投資人選擇 REITs,是為了避免通膨導致資產縮水的考量(並創造生活中固定的現金流收入)。
(三) 流動性佳
前面曾提過,傳統的不動產的投資入門門檻高,且脫手困難。
不過 REITs 的交易性質由於和股票、ETFs 買賣非常相似,對投資者來說,除了資金要求較小,易於轉手,交易成本也非常低廉,故 REITs 在市場上的流通性非常佳。
(四) 稅賦優惠
美國法令規定:「REITs 必須將當年度 90% 的收益,以股利形式分配給股東。」
一般 REITs 的收益都是租金,所以當你領到這份股利,本質上就是領不動產的租金。
除此之外,REITs 經營上不需要付企所稅(corp income tax),因此有些商業模式為不動產收入的上市公司,就會特地轉變成 REITs 的形式來經營,以減少稅收,降低企業營運成本。
(五) 高配息優勢
REITs 的優勢在於高配息。雖然以殖利率來說,不如一些股息貴族或是石油股的高配息,但以平均來說,是高於股市的平均配息率。以同樣是追蹤指數的 ETF 為例,比較以下兩檔的平均配息率:
對一些投資人而言,REITs 可以作為資產配置上的考量,把高配息優勢當作穩定的被動收入。
REITs 的缺點(風險)
(一) 無法直接處分不動產
因為 REITs 是以買證券的方式來參與不動產投資,而非直接買賣不動產,因此投資人並不具備自主處分。
以白話文來說,就是「投資人無法干涉不動產的經營及買賣,所有交易跟必須交由信託公司打理,無任何自主權。」
這也是為什麼前面提到,信託公司的管理方針會是影響 REITs 的重要因素,也是風險。
(二) 交易價格波動大
REITs 因為是投資不動產,其主要收益為租金收益以外,還會受到買賣不動產的價差利得所影響。
因此相較於股票,REITs 更容易受到房價波動、經濟面的衝擊所影響。
以 2020 新冠肺炎為例,VNQ 的價格便下跌超過 40%,比起股市的波動還要更大。
VNQ, VNQI, IYR 三大美國 REITs型 ETFs 介紹績效
今天要介紹的是三檔資本規模較大、流通性佳、全球知名、以 REITs 為成分股的 ETF:
- VNQ:Vanguard Real Estate ETF(2004/09/22)
- VNQI:Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF(2010/10/31)
- IYR:iShares US Real Estate ETF(2000/06/12)
這三檔十分適合想要投資 REITs 的新手,一方面能讓你的資產配置多元化,另一方面你也不用花太多時間研究,只要看完這篇文章就可以了:
(一)、VNQ(Vanguard Real Estate ETF)
第一支要介紹的 REITs,是由 Vanguard 在 2004/09/22 推出的 VNQ,主要投資美國的房地產為主。
這是一檔 REITs 型的 ETF,市值是目前美國最大,市約 520 億美金。
主要透過持有 183 檔 REITs 標的(2020年3月底的統計資料),來達到追蹤美國房地產指數 MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index 的目的。
內扣總開銷為 0.12%(0.1% 管理費 + 0.02% 其他開銷)
在 VNQ 的 REITs 成分股中,其投資比例分配如下:
- Special REITs(專門型 REITs):40.4%
- Residential REITs(住宅型 REITs):14.4%
- Industrial REITs(工業廠房型 REITs):10.7%
下面兩張圖,分別是 VNQ 跟 MSCI 房地產指數的持股分布狀況,你會發現幾乎一模一樣。
經過統計後,VNQ 和 MSCI 房地產指數之間的誤差不到 0.16% (詳見下表);換句話說,投資 VNQ 可以說等同於投資美國房地產指數!
如果比較 VNQ 和 SPY 這兩檔 ETF 在過去 2015 ~ 2019 年的投資表現,可以得出一些結論:
- 大多時候,VNQ 的績效表現弱於美國股市(2015 年除外)
- 投資人若把投資 REITs 作為主要配置,藉此取代股票部位,其實並不明智。
- 我們可以把股票作為主要投資,並以 REITs 作為降低資產波動率及增加穩定現金流的手段。

(二)、VNQI(Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF)
由 Vanguard 在 2010/10/31 推出的 REITs ETF,主要是投資非美國的房地產。
相較於 VNQ,這檔 ETF 多了一個 I,代表VNQ + International 的意思。
內扣總開銷為 0.12%(0.1% 管理費 + 0.02% 其他開銷),與 VNQ 相同。
目前持有 644 檔標的(2020年3月底的統計資料),總市值約 50 億美金,主要追蹤的房地產指數為 S&P Global ex-US Property Index,兩者的誤差約 0.3%左右。
需留意,在 VNQI 中的 REITs 只佔 4 成左右,其餘 6 成是房地產管理公司的股票(REOC)。
主要是因為在非美地區很多地方 REITs 並不發達,而是由房產管理公司(REOC)持有這些不動產,因此在計算房地產指數時會納入較多房地產管理公司 REOC 的股票,其餘才是 REITs。(感謝 Ffaarr 的投資理財部落格補充)
在 VNQI 的成分股中,其投資全球市場的比例分布如下:
- 環太平洋國家:47.8%
- 歐洲國家:25.7%
- 新興市場:21.5%
- 北美地區: < 2.5%

(擷圖自 Vanguard)
如果比較 VNQ、VNQI、SPY 這三檔 ETF 在 2015~2019 年的績效表現,可以整理出一些結論:
- 大多時候,VNQI 的績效表現不及 VNQ(2017年除外)
- 以避險角度來說,由於VNQ 的缺點在於 99% 的房地產都位於美國,因此當美國經濟受到衝擊時難以產生避險作用;但 VNQI 因為是配置全球的房地產,因此理論上避險能力較佳。
- 我們可以以投資 VNQI 來平衡 VNQ,在資產配置中把 VNQ+VNQI 作為 REITs 的整體投資部位。

(三)、IYR(iShares US Real Estate ETF)
由 iShares 在 2000/06/12 推出的 US Real Estate ETF,主要投資美國的房地產為主。--IYR。
是美國第一支 REITs 型的 ETF,內扣總開銷為 0.43%,市值約 30 億美金。
目前持有113檔標的(2020年5月的統計資料),其追蹤指數的為 Dow Jones U.S. Real Estate Total Return Index。
在 IYR 的 REITs 成分股中,其投資比例分配如下(和 VNQ 也十分相似):
- Special REITs(專門型 REITs):41.24%
- Residential REITs(住宅型 REITs):14.67%
- Industrial REITs(工業廠房型 REITs):9.95%
雖然 IYR 是第一支 REITs 型 ETF,頗具有歷史意義,
但由於內扣費高昂(0.43%),是 VNQ/VNQI 的 3.6 倍,對於長期持有的指數型投資者來說,這樣的成本負擔較高,
因此大多數投資人更偏好由 Vanguard 推出的前兩個 ETF,導致 IYR 的市值目前為三者中最少的。
想投資 REITs 該怎麼開戶?
簡單來說,一般人若想參與房地產投資, REITs 不失為一項好工具。
只需花費少少的錢,交易方式就跟買賣股票一樣,也不必承擔房地產短期難以脫手的周轉難題。
在投資 REITs 時,建議以「追求穩定配息」為主要目標,除了可以抗通膨以外,還可以創造穩定的現金流被動收入。
但 REITs 本質上仍是房地產投資,因此房市的風險也是 REITs 的風險。像是 2020 年新冠肺炎疫情肆虐,導致全球金融危機,便造成 REITs 的下跌比例遠高於股市(如 VNQ 直接大跌 40%),
因此以資產配置的角度來說,建議仍以股票為主,REITs 為輔(作為降低資產波動率 + 增加穩定現金流的手段)。
在 REITs 的投資上,可以採取 VNQ(低內扣費;美國房地產) + VNQI(低內扣費;全球房地產),一方面降低風險,同時增加資產配置的多元性。
【免責聲明】 本文僅為 REITs 教學分析,不包含任何投資推薦及購買行為;所有投資交易皆存在風險,且差價合約衍生產品涉及高槓桿和高風險,虧損可能超過您的投資金額,請謹慎投資。本文不構成任何開戶建議,請謹慎選擇具有安全監管保障的券商平台。
額外:要如何開戶投資 REITs?
今天介紹的三檔投資標的,本質上都是屬於 ETF(REITs型),
因此在海外美股券商或台灣複委託進行開戶後,就可以開始投資了。
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這篇文章提到不少 ETF 的觀念,如果不太熟悉的話,可以參考以下兩篇文章:
此外如果對美股、石油、黃金、外匯、期貨、資產平衡有興趣的人,儘管參考以下文章:
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