買房租人當包租公、包租婆，每天翹著二郎腿等著月底到數錢就好的生活，是許多人的夢想。
但房地產的投資門檻，對剛開始工作的新鮮人及小資族來說門檻較高，沒有準備個百千萬，幾乎是沒辦法獨自投資房地產，達成包租公婆的夢想。
一般購買／租賃不動產，需要透過第三者（房仲、大房東），過程耗時且手續繁瑣，
加上房地產的變現性並不佳，若是突然有急需現金流的狀況（如發生意外、家中變故、醫療之初……等等），反而會成為累贅。
因此針對上述這些問題，就有金融機構（一般是信託公司）發行了所謂的 REITs－－也就是把價格高昂的房地產，先切割成好幾份，再透過市場機制釋放給有意願投資的人，讓市場上的投資人平均分擔某個房地產。
之前在 Instagram 上有製作一份 REITs 的懶人包，有興趣的人可以先參考一遍。
本篇文章更加完整詳細介紹 REITs ，包括：
目錄
REITs 不動產投資信託是什麼？
REITs（Real Estate Investment Trust），中文稱為不動產投資信託，概念類似共同基金。
簡單來說，金融信託公司透過將不動產的所有權證券化，進行切割後先釋放到市場上。
如此做法，就是把市場上對這項投資感興趣的資金集中起來，再交由信託公司投資到各類商業房地產中（例如：購物中心、辦公大樓、停車場、倉庫、廠房等等），以及土地、房屋上的機台等設備出租。
這些不動產及相關設備的租金收入、土地增值收益，最後則透過配息的方式發還給投資者。
一般 REITs 在發行的時候，必須遵循一些規則：
首先，是 REITs 必須依照共同基金的方式成立；而對美國國稅局來說，通常會把 REITs 視為和公司法人同等地位的存在，其股份必須由股東們廣泛持有；最後，REITs 本身必須實質擁有該房地產標的，或是以融資方式投資該房地產。
- 至少 75％ 以上的收入必須來自房地產：如租金，利息或出售房地產資產的差價利潤等等。
- 至少 75％ 以上的資產必須是房地產。
- 至少 95％ 以上的收入必須是被動的，如租金、利息收入。
- 應稅收入的 90％ 以上必須作為股利分配給股東，且所有股息均按普通稅率徵稅。
REITs 在上市及交易方式上相當多元：
- 可以選擇在股票市場上公開上市、公開交易
- 可以選擇公開上市、但不公開交易
- 可以選擇私人上市
然而，絕大多數 REITs 都是先首次募集固定股份後，就會放到次級市場進行交易，
因此投資概念和股票非常相似：在次級市場上交易，價格會受到大盤漲跌影響。
REITs 等同於擁有不動產一部分的所有權，不動產的租金及價差利潤會直接成為投資報酬。
REITs有哪些種類？
依據不動產的投資方式及收入來源，REITs 可以分為三種不同的類型：
- 權益型
- 抵押權型
- 混和型
權益型 REITs
由信託公司直接持有不動產，
像是經營具有收益性的不動產（如：能收租金的地皮），或是透過交易不動產而獲得價差利潤。
主要收益來源是租金及房地產價差，市場上大部分的 REITs 皆屬此類，為最大宗商品。
抵押權型 REITs
信託公司不直接持有不動產，
而是向不動產的持有者／經營者融資放款，或是投資跟不動產有關的抵押債權或證券，
主要收益來源是放款利息。
混和型 REITs
信託公司一方面會實質持有不動產（i.e., 權益型），另一方面會投資跟不動產相關的抵押債權（i.e., 抵押權型），乃前述兩者的混合型。
其中，基金經理人會根據房市政策、市場景氣跟銀行利率變化，定期調整（權益型、抵押權型）的比例權重。
影響 REITs 價格漲跌的因素
與絕大多數的金融商品相同，REITs 的價格會受到許多因素影響，
對開始投資 REITs 的投資人來說，先掌握以下四種影響因子，比較能理解其價格浮動的邏輯：
(一) 環境景氣與地理區域的影響
首先是大景氣的影響，當一地／一國的經濟狀況走下坡時，該區域的商業表現也會受到影響，像是旅館業、倉庫、百貨公司……等等。
像這樣房地產的景氣變化，就會影響到 REITs 的價格－－當房地產價格上升時，通常買賣價差與租金也會跟著提高，進而使投資人的獲利增加。
除此之外，「地理區域」也是影響 REITs 漲因素之一，像大城市「蛋黃區 vs 蛋白區」，其房地產帶來的附加價值會有所差異，除了影響到 REITs 的收入以外，也會反應在市場價格上。
(二) REITs 的信託公司若管理不善，價格會受到影響
如同前面所述，REITs 可以視為共同基金（或是一家公司也行），主要由信託公司（管理者）在蒐集投資人的資金後，針對市場上的房地產進行投資、經營、管理。
因為是委託信託公司進行管理，因此當管理方針出現問題、或房地產的經營不善、甚至信託公司出現醜聞時，都會直接影響 REITs 的收益，間接牽動市場價格的變化。
（如果有買基金習慣的人就能理解，基金經理人的管理狀況也是投資時需要考慮的因素之一）
(三) 貸款利率
一般來說投資 REITs 報酬率會小於股票。因此如果市場上的貸款利率上升時，除了會使房地產本身的營運成本增加以外，把貸款拿來投資的散戶成本也會增加，進而降低投資 REITs 的意願。換句話說，當利率上升時，比起投資報酬率較低的 REITs，投資人更可能傾向去投資更高收益的商品（如股票、期貨…）。
除此之外，由於抵押權型 REITs 的收入來源為放款利息，因此隨著貸款利率上升，將會增加借款人的還款負擔，可能導致借款人提前還款、或是進行再融資的操作，如此將會增加 REITs 的投資風險，並影響市場上的價格。
(四) 市場投資情緒（牛市、熊市）
權益型 REITs 是把所有權證券化後釋放到（次級）市場上進行交易，因此概念上跟股票非常相似，價格容易受到所謂的「牛市」、「熊市」的經濟狀況所影響。
還有許多影響 REITs 漲跌的潛在因素，但因為關聯性較低，就不再此篇文章列舉。
由於 REITs 屬於房地產性質的投資，除了受到整體經濟影響外，也像公司一樣受到管理者（信託公司）的管理方針影響；對利率十分敏感；市場上的投資情緒（熱度）也是重要因素之一。
REITs 的優點
(一) 分散不動產投資風險
因為 REITs 的性質是投資「一籃子」的不動產標的，所以當你買了一檔REITs，等同於直接投資多項不動產標的（是不是覺得很像 ETF？）
因此比起直接投資某個房地產，選擇 REITs 便可以把風險分散，避免當某個房地產受到衝擊影響時，造成你的損失過大。
概念就和你買 ETF 一樣，只不過把股票換成房地產而已，這也為什麼 REITs 同時深受不少指數型投資者青睞。
此外 REITs 因為是共同基金，所有交易資訊必須公開透明，而且有投資人保護機制，因此相較其他不動產投資管道，具有相對較低的投資風險。
(二) 有效對抗通貨膨脹
當發生「通貨膨脹」時，REITs 的收益也會跟著提升。
這是因為幾乎所有的（商業）租賃合約中，都會寫明一項防通膨的條款－－當通膨發生時，租金會隨著調漲。
因此有些投資人選擇 REITs，是為了避免通膨導致資產縮水的考量（並創造生活中固定的現金流收入）。
(三) 流動性佳
前面曾提過，傳統的不動產的投資入門門檻高，且脫手困難。
不過 REITs 的交易性質由於和股票、ETFs 買賣非常相似，對投資者來說，除了資金要求較小，易於轉手，交易成本也非常低廉，故 REITs 在市場上的流通性非常佳。
(四) 稅賦優惠
美國法令規定：「REITs 必須將當年度 90% 的收益，以股利形式分配給股東。」
一般 REITs 的收益都是租金，所以當你領到這份股利，本質上就是領不動產的租金。
除此之外，REITs 經營上不需要付企所稅（corp income tax），因此有些商業模式為不動產收入的上市公司，就會特地轉變成 REITs 的形式來經營，以減少稅收，降低企業營運成本。
(五) 高配息優勢
REITs 的優勢在於高配息。雖然以殖利率來說，不如一些股息貴族或是石油股的高配息，但以平均來說，是高於股市的平均配息率。以同樣是追蹤指數的 ETF 為例，比較以下兩檔的平均配息率：
對一些投資人而言，REITs 可以作為資產配置上的考量，把高配息優勢當作穩定的被動收入。
REITs 的缺點（風險）
(一) 無法直接處分不動產
因為 REITs 是以買證券的方式來參與不動產投資，而非直接買賣不動產，因此投資人並不具備自主處分。
以白話文來說，就是「投資人無法干涉不動產的經營及買賣，所有交易跟必須交由信託公司打理，無任何自主權。」
這也是為什麼前面提到，信託公司的管理方針會是影響 REITs 的重要因素，也是風險。
(二) 交易價格波動大
REITs 因為是投資不動產，其主要收益為租金收益以外，還會受到買賣不動產的價差利得所影響。
因此相較於股票，REITs 更容易受到房價波動、經濟面的衝擊所影響。
以 2020 新冠肺炎為例，VNQ 的價格便下跌超過 40%，比起股市的波動還要更大。
VNQ, VNQI, IYR 三大美國 REITs型 ETFs 介紹績效
今天要介紹的是三檔資本規模較大、流通性佳、全球知名、以 REITs 為成分股的 ETF：
- VNQ：Vanguard Real Estate ETF（2004/09/22）
- VNQI：Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF（2010/10/31）
- IYR：iShares US Real Estate ETF（2000/06/12）
這三檔十分適合想要投資 REITs 的新手，一方面能讓你的資產配置多元化，另一方面你也不用花太多時間研究，只要看完這篇文章就可以了：
(一)、VNQ（Vanguard Real Estate ETF）
第一支要介紹的 REITs，是由 Vanguard 在 2004/09/22 推出的 VNQ，主要投資美國的房地產為主。
這是一檔 REITs 型的 ETF，市值是目前美國最大，市約 520 億美金。
主要透過持有 183 檔 REITs 標的（2020年3月底的統計資料），來達到追蹤美國房地產指數 MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index 的目的。
內扣總開銷為 0.12%（0.1% 管理費 + 0.02% 其他開銷）
在 VNQ 的 REITs 成分股中，其投資比例分配如下：
- Special REITs（專門型 REITs）：40.4%
- Residential REITs（住宅型 REITs）：14.4%
- Industrial REITs（工業廠房型 REITs）：10.7%
下面兩張圖，分別是 VNQ 跟 MSCI 房地產指數的持股分布狀況，你會發現幾乎一模一樣。
經過統計後，VNQ 和 MSCI 房地產指數之間的誤差不到 0.16% （詳見下表）；換句話說，投資 VNQ 可以說等同於投資美國房地產指數！
如果比較 VNQ 和 SPY 這兩檔 ETF 在過去 2015 ~ 2019 年的投資表現，可以得出一些結論：
- 大多時候，VNQ 的績效表現弱於美國股市（2015 年除外）
- 投資人若把投資 REITs 作為主要配置，藉此取代股票部位，其實並不明智。
- 我們可以把股票作為主要投資，並以 REITs 作為降低資產波動率及增加穩定現金流的手段。
(二)、VNQI（Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF）
由 Vanguard 在 2010/10/31 推出的 REITs ETF，主要是投資非美國的房地產。
相較於 VNQ，這檔 ETF 多了一個 I，代表VNQ + International 的意思。
內扣總開銷為 0.12%（0.1% 管理費 + 0.02% 其他開銷），與 VNQ 相同。
目前持有 644 檔標的（2020年3月底的統計資料），總市值約 50 億美金，主要追蹤的房地產指數為 S&P Global ex-US Property Index，兩者的誤差約 0.3%左右。
需留意，在 VNQI 中的 REITs 只佔 4 成左右，其餘 6 成是房地產管理公司的股票（REOC）。
主要是因為在非美地區很多地方 REITs 並不發達，而是由房產管理公司(REOC)持有這些不動產，因此在計算房地產指數時會納入較多房地產管理公司 REOC 的股票，其餘才是 REITs。(感謝 Ffaarr 的投資理財部落格補充)
在 VNQI 的成分股中，其投資全球市場的比例分布如下：
- 環太平洋國家：47.8%
- 歐洲國家：25.7%
- 新興市場：21.5%
- 北美地區： < 2.5%
(擷圖自 Vanguard)
如果比較 VNQ、VNQI、SPY 這三檔 ETF 在 2015～2019 年的績效表現，可以整理出一些結論：
- 大多時候，VNQI 的績效表現不及 VNQ（2017年除外）
- 以避險角度來說，由於VNQ 的缺點在於 99% 的房地產都位於美國，因此當美國經濟受到衝擊時難以產生避險作用；但 VNQI 因為是配置全球的房地產，因此理論上避險能力較佳。
- 我們可以以投資 VNQI 來平衡 VNQ，在資產配置中把 VNQ+VNQI 作為 REITs 的整體投資部位。
(三)、IYR（iShares US Real Estate ETF）
由 iShares 在 2000/06/12 推出的 US Real Estate ETF，主要投資美國的房地產為主。－－IYR。
是美國第一支 REITs 型的 ETF，內扣總開銷為 0.43%，市值約 30 億美金。
目前持有113檔標的（2020年5月的統計資料），其追蹤指數的為 Dow Jones U.S. Real Estate Total Return Index。
在 IYR 的 REITs 成分股中，其投資比例分配如下（和 VNQ 也十分相似）：
- Special REITs（專門型 REITs）：41.24%
- Residential REITs（住宅型 REITs)：14.67%
- Industrial REITs（工業廠房型 REITs）：9.95%
雖然 IYR 是第一支 REITs 型 ETF，頗具有歷史意義，
但由於內扣費高昂（0.43%），是 VNQ／VNQI 的 3.6 倍，對於長期持有的指數型投資者來說，這樣的成本負擔較高，
因此大多數投資人更偏好由 Vanguard 推出的前兩個 ETF，導致 IYR 的市值目前為三者中最少的。
想投資 REITs 該怎麼開戶？
簡單來說，一般人若想參與房地產投資， REITs 不失為一項好工具。
只需花費少少的錢，交易方式就跟買賣股票一樣，也不必承擔房地產短期難以脫手的周轉難題。
在投資 REITs 時，建議以「追求穩定配息」為主要目標，除了可以抗通膨以外，還可以創造穩定的現金流被動收入。
但 REITs 本質上仍是房地產投資，因此房市的風險也是 REITs 的風險。像是 2020 年新冠肺炎疫情肆虐，導致全球金融危機，便造成 REITs 的下跌比例遠高於股市（如 VNQ 直接大跌 40%），
因此以資產配置的角度來說，建議仍以股票為主，REITs 為輔（作為降低資產波動率 + 增加穩定現金流的手段）。
在 REITs 的投資上，可以採取 VNQ（低內扣費；美國房地產） + VNQI（低內扣費；全球房地產），一方面降低風險，同時增加資產配置的多元性。
【免責聲明】 本文僅為 REITs 教學分析，不包含任何投資推薦及購買行為；所有投資交易皆存在風險，且差價合約衍生產品涉及高槓桿和高風險，虧損可能超過您的投資金額，請謹慎投資。本文不構成任何開戶建議，請謹慎選擇具有安全監管保障的券商平台。
額外：要如何開戶投資 REITs？
今天介紹的三檔投資標的，本質上都是屬於 ETF（REITs型），
因此在海外美股券商或台灣複委託進行開戶後，就可以開始投資了。
如果是新手的話， eToro 對新手來說是還不錯的海外券商，也是我目前主要使用的券商，
eToro 目前已採取「零手續費投資美股」的政策，我之前也有整理一些心得跟資訊：
- eToro 註冊教學 (一分鐘完整圖文流程)
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- eToro 適合新手的優點：「不必到美國開戶，平易近人的中文介面，信用卡入金累積現金回饋，多元的投資標的適合資產配置，200 小資金開始投資！」
目前 eToro 推出的 REITs 只限美國房地產，非美市場的(如VNQI)還沒推出：
- VNQ：Vanguard房地產ETF，總管理費 0.12%
- IYR：iShares美國房地產指數ETF，總管理費 0.43%
- XLRE：SPDR房地產類股ETF，總管理費 0.13%
- USRT：iShares美國核心不動產投資信託ETF，總管理費 0.08%
- RWR：SPDR道瓊不動產投資信託ETF，總管理費 0.25%
此外只要你在 eToro 的搜尋列上打「REIT」，就會出現更多標的，如投資美國健康照護產業的 SBRA、或全美最大房地產信託公司(同時也建造基地台)的 AMT……滿多投資標的。
這篇文章提到不少 ETF 的觀念，如果不太熟悉的話，可以參考以下兩篇文章：
此外如果對美股、石油、黃金、外匯、期貨、資產平衡有興趣的人，儘管參考以下文章：
- 美股分析：直覺手術 ISRG Intuitive Surgical Inc
- 美股分析：矽谷最火紅的科技獨角獸 Slack 與 Zoom
- 美股分析：雲端運算與資訊安全的市場成長趨勢－雲端基金 SKYY 成份股 | 資安概念股
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