土地使用分区是什么？其实它跟我们息息相关却又有些陌生。在台湾买房/租屋时，你可能会在 591 或是房仲/代销那一定会听到这个物件是位于住 1、住 4、工业区或是商业区。当下你可能就听听而已，但其实每一个分区对于后续整个社区的发展都有很大影响，甚至会影响到这间屋子的房价。
土地使用分区是什么？
土地使用分区，简单来说就是「政府依照都市计画，对都市内不同区域的规划发展，透过分区来进行安排与规范」。
当政府依照都市计画设定好土地使用分区后，就能够处理更细节的规划安排。
土地使用分区是作为都市发展极重要的一环。
例如住宅区旁的公园、工业区的道路规划管制以及废水、废气排放，以及住宅区到商业区之间的交通接驳规划。
好比说在都市土地使用分区被规划是「住宅区」的地，政府对这块地的安排是供住家使用（例如透天、纯住宅大楼等），就不适合有排放高废气、污水的重工业产业在其中，影响住宅区内住户的生活品质。
同样的，如果是规划为「工业区」的地，政府对这块地的安排就会有废水排放、废弃物清理等管线与交通的安排与管路设置，适合进驻的也是重工业、轻工业之类的工厂，就不适合住家迁入进去。
一个对房地产嗅觉敏锐的人，能够从政府对都市的土地使用分区规划想像更后续的发展状况，进而决定是否要投入购置这个区段的房地产。
相反的，我们也可以从土地使用分区规划，想像并评估台湾后续可能产生的都市问题是什么。
也就是说，参考土地使用分区就能够作为房地产投资的参考指标之一！
土地使用分区有哪些类别？
首先，台湾的土地使用可以分为「都市土地」和「非都市土地」两种。
非都市土地并不是我这篇文章要讨论的重点（极大多数人也没办法买卖非都市土地），但还是简短介绍一下他。
土地使用分区所依据的法源
非都市土地是指不是/不利于在都市中使用的。包括农业、森林、湖泊、草原、山脉等等，政府设立的目的，主要是用于获取资源、维持生态系统和提供休闲活动等用途。它也可以用于保护环境和生态系统，作为可持续发展、保护自然资源的一种分区。
而这篇文章的重点是「都市土地」。都市土地的使用分区依据都市计画法第十四条有详细规定：
- 住宅区。
- 商业区。
- 工业区：
- 特种工业区。
- 甲种工业区。
- 乙种工业区。
- 零星工业区。
- 行政区。
- 文教区。
- 体育运动区。
- 风景区。
- 保存区。
- 保护区。
- 农业区。
- 其他使用区。
除了前面法规所订的使用区外，各县市也会自己制定符合期望跟需求的分区型态。
到这里你是不是看到有点昏头了？不用担心，其实法规中多数的土地使用分区都跟买房/租房关系不大。
为了让大家快速进入重点，我接下来主要讲解三种在买房子会比较常见的土地分区类别，分别是住宅区、商业区、工业区。
因为这四个区在 591 上比较出现在房屋买卖的土地分区分类中，也比较容易出现跟房屋有关的纠纷。
住宅区是什么意思？
住宅区是指规定用作居民住宅的区域，区域内通常包括住宅、公共设施、绿地、运动场地和其他基础设施。
它们在都市规划具有很重要的作用，可以提供社区居民一个安全、健康的居住环境。
住宅区通常会位于都市郊区，但多都是住宅类型的建筑物，比较单纯，周边的建设主要围绕着居住核心来建置基础设施，像是公共设施、街道照明、公园绿地等。
另外，也会有较多的民生娱乐和休闲设施，像是公有运动中心、游泳池、篮球场和公园等等，满足该住宅区居民的日常运动需求。
商业区是什么意思？
讲完住宅区来讲一讲商业区，商业区主要是一种专门为商业活动而设置的地区，也是都市发展非常重要的组成，
如果政府对于商业区设立的规划正确，能够提高都市经济活动的效率以及发展水平。
通常包括商业建筑、办公室、商店、餐馆、娱乐场所等等，以及法规上规定允许在商业区设定商业活动的设施。
简单来说，通常我们去市中心，看到有办公大楼、百货公司、商场等等商业活动或建筑的地方就属于商业区了。
通常，商业区会拥有比住宅区更完善的基础设施，也会有较多的商业活动。
工业区是什么？
工业区是一个专门设计用于工业用途的区域，这些区域通常包括工厂、仓库、研究中心和其他相关设施。
通常这个区域有许多受管理和按规定操作的环境，用于执行危险性较高、或是重复性、可能产生废弃物的业务活动。
工业区主要会由政府特别设立一区，且会远离住宅区（可能会临近商业区）。
为什么住宅区跟商业区还有划分？
如果认真看一下 591 上面的新建案，有时不是写「住宅区」或是「商业区」，而是「第四种住宅区」、「第三种住宅区」等等。
其实，就算土地使用分区都是「住宅区」，其实每个分区被赋予的任务其实也不会完全一样。
以台北市为例，住宅区总共有九种不同的划分，这些划分通常在「容积率」与「建蔽率」上不同。
| 台北市住宅区土地使用分区 | 建蔽率 | 容积率 |
|---|---|---|
| 第一种住宅区 | 30% | 60% |
| 第二种住宅区 | 35% | 120% |
| 第二之一种住宅区 | 35% | 160% |
| 第二之二种住宅区 | 35% | 225% |
| 第三种住宅区 | 45% | 225% |
| 第三之一种住宅区 | 45% | 300% |
| 第三之二种住宅区 | 45% | 400% |
| 第四种住宅区 | 50% | 300% |
| 第四之一种住宅区 | 50% | 400% |
打个比喻，如果每种住宅区上面的建物、居住人口都不加以限制。按照人的天性，就会肆无忌惮地往上盖，如此一来会就会使得该区域发展与居住品质失衡。
因此，政府为了控制人口发展与原本的土地分区以及都市规划发展相符，才会更精密地去计算每个住宅区该有的容积率与建蔽率。
- 容积率指的是「建筑物的比例对于土地的比例」，通常以建筑面积除以土地面积的比例来表示。
- 建蔽率指的是「建筑投影面积和建筑基地面积的比例」。白话来说，就是一块土地上能有多少比例的面积可以拿来盖房子。
延伸阅读：
台湾房地产｜建蔽率是什么？高低有什么影响？快速教你计算跟查询方法
容积率什么意思？高低有什么影响？教你如何计算跟查询！
违反土地使用分区规则有什么罚则？
根据都市计画法，如果违反土地使用分区规定，得处土地或建筑物所有权人、使用人或管理人新台币6 万以上30 万以下罚锾。
罚锾还不打紧，重要的是如果被裁罚后还不乖乖改回来，政府可以「按次处罚」，罚到你改正为主。
如果必要，政府还可以停止供水供电，更极端一点，可以封闭、强制拆除或要求你采取其他恢复原状之措施。而这些费用，都必须土地或建筑物所有权人、使用人或管理人来负担。
之前就有一些新闻，是买了没办法当作住宅的房屋，只能够当旅馆业使用，最后有许多屋主只能将房子空置在那（附上新闻连结）： 【极恶贱商1 】首购族信赖知名建商买到「旅馆」无法住人
所以说在租屋、买房前务必要确认物件的使用分区。有些不肖屋主或卖家会故意将没办法作为住宅区用途的房子以住宅租人或是卖人，事后被发现除了有罚则以外，还要搬家，非常麻烦！
住宅区或商业区差异对买房/租屋有什么影响？
最大的影响是在安全性部分，住宅区通常安全性会比其他区高一点。
因为里面的商业活动较少，所以外来人口会比较没有机会进入到社区之中，降低了人来来去去的流动性，因为大多都是户籍在那，或是长租的人。
除了上述特性之外（或者可以称之为住宅区的优点），住宅区有一个比较明显的缺点。
住宅区通常会远离大型购物中心以及多种商店，像是超市、电影院、大型餐馆、咖啡馆和住宅用品商店等，如果要出门采买时比较远一些，必须要开车，或是会花比较久的通勤时间。
作者总结
关于土地使用分区这件事情，大家在买房的时候其实不太会关注到，基本上看的都是栋距、交通、屋龄等等。
但即使上面的条件都是一百分，只要你在限制作为住宅区的地方住人，你就会被罚，所以下次买房、租房前先优先了解这个地址是被归类在哪个分区。
在这一篇你应该已经了解了土地使用分区的基础知识，若想知道如何查询自己家的土地使用分区，我们也有写相关文章
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