買房或準備自建的時候，你是不是也曾好奇：「這塊土地到底是不是建地？」
很多人以為只要能看到房子，就代表是建地，但其實不一定。
在真正購屋或評估投資前，最關鍵的一步就是查「土地使用分區」。
土地使用分區是政府依《都市計畫法》與《國土計畫法》劃定的土地用途分類，簡單說，就是規定一塊地能拿來做什麼。
有些地只能蓋住宅（住宅區），有些地可以開店（商業區），還有些地只能耕種（農業區）或不得建築（保護區）。
而只有屬於「住宅區」、「商業區」這類用途的地，才會在地政資料上被標示為「建地」。
如果是「農地」、「林地」或「特定農業區」，就屬於非建地，用途受到限制。
為什麼要查土地使用分區？
因為這會直接影響你能不能蓋房子、房子能蓋多高、甚至能不能貸款。
舉例來說：
- 想自建？要確認地目是不是「建」。
- 想投資？要看土地是不是位於「商業區」或「住宅三區」。
- 想買農地？要先知道是否能變更為建地，否則不能蓋屋。
只要幾個步驟，你就能線上查出自家土地的分區，搞清楚它到底是「住宅區」、「農業區」還是「工業區」。
本篇教你一次看懂：
- 什麼是土地使用分區、為什麼要查
- 如何判斷土地是不是建地（超簡單方式）
- 全國土地使用分區查詢系統教學
- 住宅區（住一、住二、住三）與農地、商業區差別
無論你是買房、蓋屋、投資、還是單純好奇自己家用地性質，看完這篇，你就能清楚知道—家裡的土地是哪一類型？是不是建地？能不能蓋房？
什麼是土地使用分區？住宅區、商業區、農地差在哪？
在台灣，每一塊土地都有「身分證」，那就是它的使用分區。
這是依照《都市計畫法》或《國土計畫法》所劃定的土地用途分類，目的是讓不同用途的土地（住宅、商業、農業、工業）有明確的使用界線，
避免像是工廠蓋在住宅旁、或住宅蓋在農地上這類混亂狀況。
簡單來說，土地使用分區決定了兩件事：
- 能不能蓋房子（是否為建地）
- 能蓋多高、蓋什麼（建蔽率與容積率）
這三種土地類型，在能否居住的規範要求都不同（例如工業區居住規範比住宅區以及商業區更嚴格）
其中不同的商業區與住宅區類型，還會涉及容積率與建蔽率的差異（參考台北市政府的住宅區土地規劃）。
| 類型 | 可用用途 | 常見建物 | 是否為建地 | 容積率 | 建蔽率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 住宅區（住一～住三） | 居住、部分商業 | 透天、公寓、大樓 | 是 | 約 120%～300% | 約 50%～70% |
| 商業區 | 商業活動、辦公、旅宿 | 店面、大樓、商辦 | 是 | 約 200%～400% | 約 70%～80% |
| 工業區 | 工廠、倉儲、研發設施 | 工廠、物流園區 | 是 | 約 150%～250% | 約 60%～70% |
| 農業區 | 農作、畜牧、溫室設施 | 農舍、農業設施 | 否 | 依農地類別 | 約 10%～20% |
| 保護區／山坡地 | 環境保育、水源涵養 | 無建物或限制性設施 | 否 | 通常禁止建築 | 約 10% 以下 |
並非所有「有房子的地」都是建地，有些農地上的「農舍」只是依規暫時設置，若土地分區屬「農業區」，仍不算正式建地。
註：
不同縣市針對住宅區及商業區的建蔽率與容積率都有各自的規定。
建蔽率：指建築面積占基地面積之比例。
容積率：建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積之比例。
住宅區（住一、住二、住三）的差別
在都市計畫區內，住宅區又細分為三種等級：
主要差別在可建物高度、密度與容積率。
| 類型 | 容積率 | 建蔽率 | 可建物型態 | 適用地區 |
|---|---|---|---|---|
| 第一種住宅區（住一） | 約 120% | 約 50～60% | 低樓層透天厝 | 安靜住宅區、學區周邊 |
| 第二種住宅區（住二） | 約 200% | 約 60% | 公寓、華廈 | 市區邊緣、一般住宅區 |
| 第三種住宅區（住三） | 約 300% | 約 70% | 高樓住宅、商辦混用 | 市中心、重劃區 |
農地 vs 建地：最容易搞混的關鍵差別
| 分類 | 是否能蓋房 | 主要限制 | 變更方式 |
|---|---|---|---|
| 農地 | 原則上不能 | 只能作農業用途 | 須依國土計畫申請變更為建地 |
| 建地 | 可建築 | 須符合分區使用規定 | 無需變更即可申請建照 |
想把農地變成建地，並不是「買了就能蓋」，必須經過正式的使用分區變更與主管機關核准，且程序往往耗時數月到數年。
接下來，就會介紹如何查詢自己家的土地是哪一類型？又有哪些人會用到呢？
延伸閱讀：
建蔽率是什麼？高低有什麼影響？快速教你計算跟查詢方法
容積率什麼意思？高低有什麼影響？教你如何計算跟查詢！
土地使用分區｜住宅或商業區什麼差異？買房/租屋有罰則跟影響！
哪些人需要查詢土地使用分區？
現在在看這篇文章的你，是因為什麼樣的原因所以在關鍵字上面搜索到這篇文章的呢？
估算了一下，基本上會查詢土地使用分區的人，扣除只是因為好奇來查詢的人以外，不外乎是以下三種用途：
- 類型一：準備買房、租房的人
- 類型二：準備自建房屋的人
- 類型三：需要土地使用分區證明的人
類型一：準備買房、租房的人
就像我原本那篇文章所提到的，買房租房前務必要先知道之後考慮要入手的房子，屬於哪一區。
你原本以為自己入手的是一個很好的房子，但殊不知那個房子座落的區域位於風景區內，
有很大可能沒辦法作自用住宅，只能做「旅館使用」，導致花了大錢弄來的房子最後沒辦法自住。
因此想先瞭解一下正在研究的房子，他目前是哪一種土地類型。
類型二：準備自建房屋的人
這一種人比較少，基本上是已經購入了土地，也了解這一個區域大致的土地類型。
但是會想要知道這一個土地更細部屬於哪一種分區（如住１、住2），能夠蓋的容積率與建蔽率是多少。
類型三：需要土地使用分區證明的人
因為一些私人原因，證明自己的土地是屬於哪一筆類型。
有可能是因為需要正式買賣、簽合約租借等等，需要一份正式文件。
依據上述三種類型，接下來我會建議你選用不同的查詢方法，滿足你的需求唷！
有哪些管道可以查詢土地使用分區？
目前可以查詢土地使用分區的方式，共有四種：
- 上網查詢：透過「全國土地使用分區資料查詢系統」、「地籍圖資網路便民服務系統」查詢。
- 臨櫃申請：到地政事務所臨櫃攜帶個人身分證申請，會提供土地分區、屋齡等資訊
- 網路申請：至各縣市都市發展局網站申請、繳費後，下載證明書
- 郵寄申請：郵寄資料至各縣市都市發展局，由辦理人員將證明書寄出
「上網查詢」比較適合前面提到的第一類與第二類人，讓你快速知道這一筆土地的土地類型，以便決定後續的動作；
「臨櫃、網路、郵寄申請」適合前面提到的第三類人，可以獲得比較正式的文件。
土地使用分區查詢方法一：上網查詢
主要有幾種不同的方式，你可以透過「全國土地使用分區資料查詢系統」、「地籍圖資網路便民服務系統」這種全國性的資料庫查詢。
也可以透過不同縣市政府的資料庫查詢，我把各縣市土地使用分區查詢資料庫放在下方
（若沒有列出，代表目前沒有專門資料庫，也可以進到此網頁以地圖方式進入）
步驟一：點開全國土地使用分區資料查詢系統
全國資料庫可以查詢到最多資料，接下來我也會用這個資料庫示範。
首先，先進入資料庫，並點選左邊的「系統功能」。
步驟二：選擇縣市地區
接著，請選擇你想要查詢的縣市與鄉鎮區（如果可以精細到道路更好），並按下定位。
系統會自動幫你縮小範圍到你選取的位置。
步驟三：輸入地址
接著，請到「全國門牌地址」欄位中，輸入你想要查詢的地址，並按下「搜尋門牌」。
下方會出現系統判斷你要查詢的門牌地址，若是這個地址的話，請按下地址左邊的「map」圖像。
點選後，系統就會幫你直接帶到門牌地址所在地，上面也會顯示這是哪一種土地分區唷！
例如這個範例，我查「鼓山二路166號」，發現他所屬的土地是「第四種商業區」。
有沒有很方便快速呀！用全國資料庫可以快速地查到地址的土地類型。
但請記得，這個僅能夠知道，但沒辦法作為正式的文件使用。
如果你想要取得正式文件，要參考下幾種方法。
土地使用分區查詢方法二：臨櫃申請
若是要臨櫃申請土地使用分區證明，需要到各縣市的都發局（可以直接點連結看到各縣市網址）
申請時需要附上以下資料：
- 地籍圖正本（申請日期三個月以內）
- 土地使用分區證明申請書
- 規費一筆 20 元
通常申請完畢，隔天就會通知你去取件了！
土地使用分區查詢方法三：網路申請
這個方法我認為是最便利的，你只要到各縣市都發局網站申請。
申請過程依照網站的說明繳費，操作完畢就可以下載證明書了。
土地使用分區查詢方法四：郵寄申請
如果你不方便前往都發局，可以選擇郵寄申請土地使用分區證明。
你要將下列資料郵寄至各縣市都發局，主辦人員通常會在收到郵件隔天下班以前將證明書寄出。
• 土地使用分區證明申請書 • 地籍圖正本（申請日期三個月以內），影本請加蓋正影本相符章並簽名。 • 規費一筆 20 元 • 回郵信封（自行負擔郵資）。
總結
只要跟著上面的步驟，就可以很快速地查詢到自己家的土地使用分區。
但各縣市的土地分區規劃都不太相同，查詢到資料之後，還是要搭配各縣市的法規政策來衡量後續該怎麼做。
總結來說，無論是買房、租房，在作出決策之前務必要掌握土地使用分區的重要資訊，才能避免買到不適合的土地分區。
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