容積率跟建築物的樓層高低有絕對相關，也是房地產的必須遵守的數值。容積率怎麼計算？是什麼意思？容積率高低有什麼影響？違反容積率有什麼罰則？又該如何查詢呢？上述這些問題都可以在這篇文章獲得解答。趕緊繼續看下去吧！
目錄
容積率是什麼意思？
容積率指的是「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」。
容積率公式＝總樓層面積 ÷ 基地面積
白話一點，就是在一塊基地上，能夠向上蓋原基地幾倍的建築物。
比如說，若有一筆 100 坪的基地，法規規定這筆土地的容積率是 300% 的話，若想要在上面蓋建築物，那麼就可以蓋 3 層樓，總共 100 坪 * 300%，共 300 坪的總坪數面積。
但光看容積率並不太準，法規不會讓你把一塊基地蓋好蓋滿，必須搭配建蔽率一起使用。
試著舉例，若一個土地總坪數是 100 坪，建蔽率是 50%，容積率是 150%。代表這塊土地僅能使用其中 50%，也就是 50 坪蓋建築物。
另外的 50 坪則是法定空地；而容積率換算的坪數是 100300%= 300 坪。既符合建蔽率又符合容積率的總樓層就會是 300 坪/50 坪= 6 樓。
為什麼要規定容積率？
大家可以想像一個情境。如果不規定一塊地最多蓋多少坪，限制容積率的話，會發生什麼事情？
所有人都會往精華區居住，全部人擠在同一個區域
這是人的天性，往交通發達、工作機會多的地方走，最終導致人口與區域發展失衡。
而政府為了避免這樣的情形發生，在都市規劃時就會依照發展想像規定容積率，讓一塊區域最多只能產生多少坪數，讓居住人口、戶數有上限。讓一些人往其他區域移動，促進都市內人口平衡。
此外，透過容積率限制，也能夠避免建商不斷將建築物全部蓋在精華區。從長遠來看，容積率具有穩定地價的作用，不會導致過度崩跌。
違反容積率會有什麼罰則？
通常來說，建商在申請建築執照時，就必須要符合所屬縣市政府對土地使用分區所規範的容積率大小。
會出現違反容積率的情形通常都是所謂的違建，也就是在取得建築執照與使用執照通過縣市政府檢查核准使用後偷偷施工，讓建築物的容積率超過法規規範。
違反容積率的情形通常是頂樓加蓋
「頂樓加蓋」，也就是原本的頂樓上面多蓋了一個鐵皮屋，或是將原本的頂樓陽台封起來，導致可使用空間增加，超出原本的容積率。
只要違反容積率被檢舉或發現，發現就是要拆除（新違建屬於即報即拆，若是舊時代的違建則是列管緩拆）。
違反容積率可能會面臨拆除並復原的罰則
什麼是容積率獎勵？
雖說針對不同類型土地有法定容積率，但政府還是能夠針對個案提供額外的容積率，這就叫做「容積率獎勵」。
通常容積率獎勵是針對一些有利於社區發展的住宅所提供的福利。
例如自願讓建物退縮到低於法定建蔽率的建商，或是建設社區人行步道、增加社區綠地、增加路燈等等。
容積率獎勵通常從 1-3% 不等，讓建商可以向上蓋較多樓層，也能夠完善社區整體建設，可謂是一舉兩得。
該如何查詢土地的容積率？
知道了容積率是什麼意思後，接下來就來教教大家如何查詢土地的容積率！
要查詢容積率有兩種方法：
- 線上透過土地分區查詢系統查詢
- 查看土地登記謄本
方法一：透過土地分區查詢系統查詢土地容積率
中央與縣市政府針對容積率率提供了線上查詢的服務，你只要到全國土地使用分區查詢或各縣市政府土地分區查詢系統，輸入你想要查詢的地址／地段地號即可。
並不是每個縣市政府都會直接在系統上提供容積率的數值，而是顯示土地使用分區，接著你必須對照各縣市政府的土地分區法規來查詢容積率。
延伸閱讀 ：
土地使用分區｜教你快速查詢自己家是哪種區域類型！是不是建地？
土地使用分區｜住宅或商業區什麼差異？買房/租屋有罰則跟影響！
方法二：查看土地使用謄本判斷容積率
或者，你也可以查看土地使用謄本，了解這一塊地的土地使用分區類型。
接著透過下表查詢該筆使用地類別的容積率是多少。
以上圖為例，他屬於丙種建築用地，所以他的容積率是 120%。
| 使用地類別 | 容積率 |
|---|---|
| 甲種建築用地 | 240% |
| 乙種建築用地 | 240% |
| 丙種建築用地 | 120% |
| 丁種建築用地 | 300% |
| 窯業用地 | 120% |
| 交通用地 | 120% |
| 遊憩用地 | 120% |
| 殯葬用地 | 120% |
| 特定目的事業用地 | 180% |
| 資料來源：全國法規資料庫 |
作者總結
這篇文章介紹了容積率的意思、計算方法以及如何查詢。
最後我再各位總結一下，容積率是在一塊基地上，能夠向上蓋原基地幾倍的建築物。
單看容積率沒有意義，必須要結合建蔽率一起看才可以了解。
設定容積率是為了避免人口過度集中導致區域不平衡。
容積率數值對於樓高、基地大小與整體區域規劃都有關聯，也間接影響了房價。
若未來看到一些建案提供很大的花園、人行道，大概率也是申請容積率獎勵唷！
【精選專欄】
【訂閱、追蹤、更了解雷司紀的小道投資在做些什麼】
