這篇文章，我會跟你分享從 2024 年 7 月出現的限貸令，以及他對於整個房地產市場會有什麼樣的影響。文中也會整理出目前我在網路跟人脈所蒐集到的各家公股、民營金融機構的房貸承作狀況跟利率，如果你是最近要申請房貸，怕申請不過有點擔心的讀者，這篇文章你一定要看完。
什麼是限貸令？
限貸令，顧名思義就是限制貸款的命令或是指令。
這一次限貸令的產生，是因為央行找了 34 家銀行與金融機構，商討並請他們自行約束房貸放款的比例、難易度。
從 2024 年 7 月開始，陸續有一些民眾原本跟銀行、建商口頭談好的房貸額度跟利率全部都變卦，房貸利率從原本的 2% 多，直接拉高到 3% 甚至是 4%。
你原本估算要繳交的利息會變得非常多，對於交屋後的生活品質會有非常大的影響。
或著，銀行只撥給你總房價的 70-75%，所以你就必須要提高你的房屋貸款自備款，從房貸市場原先共識的 20% 提高到 25% 甚至是 30%。
打個比方，如果你的房價是 2000 萬台幣，你原本自備 400 萬台幣就可以貸款（估算不含其它規費、裝潢費），
但現在硬生生要在一兩個月內擠出 200 萬的錢。
200 萬可不是小錢，對於許多雙薪家庭來說，這是要不吃不喝一年到兩年才可以存到的金額。
甚至有一些銀行，直接連承作房貸的機會都不給你，叫你必須到 9 月甚至是 10 月之後再來排隊申請房貸，還不一定有機會排到，
如果沒排到又要往後延，有一些媒體跟房貸產專家已經預估甚至會到 2024 年年底都沒辦法貸款。
有些人會想說，沒關係我跟建商貸款，是整批送的，一定會核貸，但目前已經聽說有一些建商整批送件被退回，因為多了一項原本就要跟自己申請土建融的規定。
後續導致沒辦法貸款，又要重新跑其他銀行的貸款申請。
限貸令的出現，對於原本預計在今年交屋的交屋族影響非常大。
有很多人可能面臨交不了屋的狀況最大的影響就是因為無法貸款而跟建商或屋主違約，直接被沒收訂金；
即使硬著頭皮交屋了，後續的整個生活品質會受到很大的影響，等於整個身家跟未來都變相押在這間房子上了。
簡單來說，限貸令會用以下三種方式實施：
- 利率一律拉高至 3% 左右，用利率來篩選出用戶，減低貸款申請人數
- 從 8 月中起，幾乎所有銀行的房貸申請都改採各家分行先向總行登記，才可以接受申請、撥款，拉長整個行政與申請流程
- 一般預售屋的貸款申請，如果是建商的整批型房貸，除非建商原本就是跟自己家銀行申請土建融，否則的話拒接
為什麼會有限貸令？
看前面就知道，這次的限貸令非常的嚴重，但為什麼會突然就跑出一個這樣的東西，讓大家苦不堪言呢？
經過整理，我認為限貸令的產生是因為以下三個原因：
- 新青安房貸過熱影響房市漲幅
- 商業銀行的房貸放款總額接近法定上限 30%
- 央行變相向各家金融機構施壓
接著，我會簡短介紹這三個原因分別是什麼。
產生限貸令的原因一：新青安房貸過熱影響房市漲幅
新青安房貸從去年實施以來，因為他可以直接申請 40 年，一開始可以使用寬限期只繳利息，降低了非常多首購族的購屋門檻。
根據央行統計，截至 2024 年 6 月底為主，房貸餘額已經逾 10.5 兆元，每年的增長率衝破 10％，創 2022 年 6 月以來的新高。
2024 年 8 月公布的數據，五大公股銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作房貸金額達 1217 億元，也已經連續三個月創歷史新高。
其中，新青安貸款占比 40.92 ％，已經將近要一半了，直接打趴其他家銀行創 8 年新高，顯示政府推出的優惠貸款方案，針對非常吸引首購族啊。
首購族只需要準備好 20% 的頭期款，就可以簽約買房，而且一開始還不需要繳本金，可以減輕壓力，打著既可以持有房產，又邊爭取時間換取金錢跟漲幅的算盤。
因為多數人都是這樣想，導致整個房市因為新青安房貸變得非常地熱。
如果你有去看過預售屋的銷售現場，基本上買房是要排隊抽籤、用搶的，每個禮拜都不同價格。
參考永慶房屋所製作的房價漲幅，可以看到全台灣的熱門交易行政區，房價光 2023-2024 年都漲了快 10%，這很大程度要拜新青安貸款所賜。
產生限貸令的原因二：商業銀行的房貸放款總額接近法定上限 30%
第二個產生限貸令的原因，是因為由於之前房貸承作非常容易，而且各家銀行都在主推房貸申請，導致許多商業銀行的房貸水位一直上升。
但其實國家針對商業銀行的房貸承作水位是有限制的。
根據《銀行法》第七十二之二條第一項規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額加總的 30％。
所以，只要當商業銀行的房貸水位達到 30%，那麼就不能夠繼續承作，直到水位降下來。
金管會前一段時間就有公布， 2024 年上半年已經有三家銀行超過 28％ 未滿 29％，共 13 家逾 27％。簡單來說，就是大多的銀行都已經到滿水位了。
各家銀行為了不違反銀行法，必須先讓部分的用戶還錢，讓水位降下來；或著是將剩下申請房貸的用戶利率調高，讓銀行可以獲得更大的利益。
限貸令就這樣產生了。
產生限貸令的原因三：央行變相向各家金融機構施壓
前一段時間，我一直有耳聞銀行被中央銀行找去喝咖啡，結果這件事情罕見地被中央銀行證實了。
中央銀行在 2024 年 8 月 21 日發布新聞稿，證實在當月的 12 日至 21 日之間，分別邀請了 34 家國銀與信用合作社進行座談，
談話的重點是： 「請銀行善盡社會責任，避免信用資源過度流向不動產貸款。」
裡面談到的重點包含：
- 本年以來全體銀行不動產貸款集中度居高
- 信用資源過度流向不動產貸款，不利金融穩定與經濟永續發展
- 籲請銀行在不影響無自用住宅民眾購屋與都更、危老重建融資需求前提下，自主控管不動產貸款總量
- 持續關注國內房地產市場發展及銀行不動產貸款風險控管，必要時調整選擇性信用管制措施，避免資金過度流向不動產市場，以維持金融穩定及健全銀行業務
其中的重點，就是第三點「籲請銀行在不影響無自用住宅民眾購屋與都更、危老重建融資需求前提下，自主控管不動產貸款總量」。
這雖然是中央銀行對銀行的請託，但實際上也向各家銀行表態了希望他們所採取的後續行動—「控管不動產貸款」。
也因此，各家銀行就開始配合政策，升高貸款難度。
這件事情後續被新聞媒體大幅報導，讓許多貸款受災戶將怒氣從銀行轉向中央銀行。
雖然，央行在 2024 年 8 月 22 日又發一篇新聞稿補充，自己是以道德勸說方式，請銀行依據自身經營情況研擬策略，但並非要增加民眾「房產違約風險」。
但實際上國家的話語權還是非常大的，這是罕見地直接以公開的方式向各家銀行宣達期待，銀行老總也很認真地當一回事來辦，跟央行喝完咖啡後，轉頭離開辦公室就叫總行發佈出暫停收件的通知了。
限貸令對首購族會有什麼影響？
這次的限貸令影響非常大，不是之前那樣限制第二戶、第三戶、建商貸款金額，有特定對象可以限制。
這次的房地產危機可以說是無差別攻擊，最可憐的應該就是首購族。
首購族在整個房地產市場中是最弱勢的存在，資金少，選擇也少，只要被卡住任何一個變數，對於後續生活就會有很大的影響。
以目前的首購族來看，可以區分為三種類型的人來分享我覺得可能遇到的影響：
- 已經撥款的族群
- 已經簽約、正在對保、等待撥款的族群
- 尚未簽約，正在尋屋的族群
延伸閱讀：囤房稅 2.0 與全國歸戶什麼意思？稅率多少？課徵對象與改動全解析
已經撥款的首購族
如果你是已經撥款的首購族，恭喜你，你這次逃過了一劫，這次限貸令打不太到你。
大多數的房貸浮動利率調整都是依照央行升息狀況而定，所以平常不太調動利息，
只要你順利拿到房子、利率、年限、總申貸金額談定，後續大致安全。
已經簽約、正在對保、等待撥款的首購族
這部分的首購族最慘，這次限貸令主要打到的就是這一群人。
如果你已經簽約、正在對保、等待撥款，因為利率、申貸金額尚未談定，所以銀行隨時會有翻盤不接的狀況出現。
你的生活品質跟這一間房子的緣分基本上就決定在銀行的決定上了，如果銀行決定調升你的利率，那麼你就要硬著頭皮上，把每個月的生活花費降低來養房子；
如果你被調高了自備款額度，那麼你就要立刻在這段前間去生額外的頭期款出來，不然你就會遇到跟屋主、建商的違約，房財兩空。
或著，直接被拒絕承作，連談的機會都沒有，你就只能轉頭先跟你的屋主以及預售屋建商協商，把交屋時間延後。
尚未簽約，正在尋屋的首購族
如果你是目前正在尋屋的首購族，雖然限貸令暫時打不到你，但整個市場會因為限貸令而出現變動，這時就是你要好好選擇標的時候了。
以政策影響面來說，限貸令影響的是短期交屋的房子，所以短期必須交屋的成屋、中古屋市場應該會變得萎縮，那麼它的價格就會下跌，議價空間就變大。
但如果是尚未核發使用執照的預售屋，而且他的完工期拖在 1-2 年後的建案，這間類型的建案價格應該會被推升，
因為大多數的人擔心被限貸令打到，又想買房，就會往這些建案跑，導致價格被推升。
所以，如果你是現在想要買房的，你可以轉而物色現在的成屋與中古屋市場，把交屋期間壓在年底或是明年，然後給自己充分時間尋找貸款，又可以撿便宜。
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現在有哪些銀行可以承作房貸？
這應該是大家現在最在意的事情了，不確定自己到底要跟哪一家貸，會不會被打槍。
廖國甫代書有定期在自己的臉書上更新目前因為限貸令而改變的銀行房貸核貸狀況，最近的版本是 2024/8/21，我幫大家整理成表格版本。
如果有看到有更多更新的版本，我會再幫大家整理上來。
| 銀行類型 | 銀行名稱 | 房貸承作狀況 |
|---|---|---|
| 公股行庫 | 華南銀行 | 暫停收件到明年 |
| 公股行庫 | 第一銀行 | 排撥到 11 月 |
| 公股行庫 | 彰化銀行 | 排撥中 |
| 公股行庫 | 合作金庫 | 暫停收件 |
| 公股行庫 | 台灣企業銀行 | 非新青安調整利率至 2.4% |
| 公股行庫 | 台灣銀行 | 正常收件 |
| 公股行庫 | 兆豐銀行 | 暫停收件（排撥） |
| 民營銀行 | 國泰世華商業銀行 | 暫停收件（除 1000 萬以上貴賓戶） |
| 民營銀行 | 玉山商業銀行 | 暫停收件 |
| 民營銀行 | 永豐商業銀行 | 暫停收件（排撥） |
| 民營銀行 | 安泰商業銀行 | 暫停收件 |
| 民營銀行 | 台新國際商業銀行 | 暫停收件（排撥） |
| 民營銀行 | 上海商業儲蓄銀行 | 調整利率至 2.4% 起 |
| 民營銀行 | 台中商業銀行 | 暫停收件 |
| 民營銀行 | 臺灣新光商業銀行 | 調整利率至 2.7% 起 |
| 民營銀行 | 中國信託商業銀行 | 調整利率至 2.4-2.6% |
| 民營銀行 | 台北富邦銀行 | 暫停收件 |
| 民營銀行 | 凱基商業銀行 | 排撥 |
| 民營銀行 | 元大商業銀行 | 暫停收件 |
如果我有申請房貸的問題，可以怎麼辦？
這篇文章，我簡短跟大家講解了「限貸令的原因和影響」。
但有些人可能有更複雜的疑問，甚至是遇到了房屋貸款上的困擾跟問題，不知道該怎麼樣才可以順利貸款。
這個時候，你可以詢問具有專業知識跟經驗的人，幫助你解答問題。
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