這篇文章，我會跟你分享申請房貸前你要注意的事情，房貸申請前最重要的就是可以省錢，讓自己用最無痛的方式貸到一間房子。想要達到這樣的目標，結果無非就是「提高貸款最大成數」、「降低利率」、「超額貸款」等等，但該怎麼做？這篇文章我就會教你這些方法，一定要認真看完。
買房前，注意申請房貸為什麼很重要？
對於多數人而言，買房是一件非常大的事情，動輒就是一兩千萬新台幣的買賣。
買房不像你日常生活買菜，如果買賣過程出現差錯，下次就不要到這裡買就好。
但如果你今天買房遇到任何問題，導致房貸貸不過，你所要面對的後果就非常大，就不是說隨時取消就好。
比如說，你假如因為信用不好、薪水不夠高、房子估值不夠，對後續的利率、自備款或著是總貸款金額產生極大的影響。
就像 2024 年 7 月突然發生的「限貸令」，讓非常多首購族面臨了要加頭期款、增加利率、甚至是直接被停撥的結果。
申請房貸牽涉到先繳訂金（預售屋要繳訂金、中古屋要繳斡旋），如果房貸出問題，那麼你的這筆錢就要賠給建商和屋主，會是一筆不小的損失。
所以，在你決定買房到申請房貸這段期間，你必須盡可能地讓自己的貸款條件、貸款金額可以處在最好的狀態。
但在知道要如何確保房貸申請成功率之前，你需要先知道是什麼原因影響房貸申請結果。
什麼因素會影響房貸申請結果？
影響房貸申請結果的因素很多，包含房地產本身的體質、申請人的資格，甚至是整個房市目前的熱度與管制狀況。
為了讓大家可以用簡單的方式理解，我把可能影響房貸申請結果的事情與原因大致分類為以下三個部分：
- 房屋狀況
- 申請人財務條件狀況
- 市場熱度與管制狀況
影響房貸申請的因素一：房屋狀況
首先，影響房貸申請狀況的因素是「房屋狀況」，這也是最直接影響銀行金融機構鑑價的最重要原因。
房貸就是銀行借錢給你買房，那麼房子就會是整個房貸流程中最重要的擔保品，
銀行在進行房屋鑑價時，一定會將擔保品未來的轉手難易度跟能不能夠對抗房地產市場下跌，列入擔保品價值的評估。
因此，銀行金融機構在審核買方的房貸申請，一定都會進行房屋的勘驗、評估，接著再結合自家的估價專員與實價登錄，決定最後鑑價跟成數。
大致來說，銀行金融機構會看的面向，包含以下幾點：
- 房屋類型：通常電梯大樓條件最好；公寓第二；透天厝第三；總坪數小於 15 坪的套房和地上權房屋的貸款條件最差。
- 房屋屋齡：預售屋的屋齡最年輕，條件最好；新成屋第二；中古屋第三。
- 房屋所在地：蛋黃區、七都（含新竹）、公園宅或是捷運宅的貸款條件通常都很好，蛋殼區或附近有嫌惡設施的貸款條件最差。
影響房貸申請的因素二：申請人財務條件狀況
第二個會影響房貸申請的因素是「申請人財務條件狀況」，這關乎銀行金融機構對於你能不能好好還款的風險判斷。
有些人在申請房貸的時候會出現一些問題，明明自己簽約想買的房屋條件很好，又在蛋黃區、又面公園、房子又新，但為什麼最後核出來的房貸成數不高？
這是因為銀行金融機構除了房屋狀況以外，也會將你的各項財務跟經濟狀況都納入最後核貸的考量。
所以，你在最後申請房貸前，一定要確保自己的財務條件狀況在銀行眼裡是加分的，後續才可以獲得比較好的房貸申請結果。
那銀行假如要評估你的財務條件狀況，會評估哪一些呢？
大致來說，銀行金融機構會看的面向，包含以下四點：
- 職業收入夠不夠穩定：收入一般但穩定的族群，像是公務員、醫師，貸款成數、利率會好於收入高卻不穩定的人（像是負責人、自營商）。
- 是不是有其他資產可以擔保：如果你本身具有其他房地產、股票、現金，都可以增加你房貸的申請成功率
- 目前的負債比：如果你有信貸、學貸等等貸款，銀行都會考量進去，最好全部貸款金額加起來不要超過總收入的 60%。
- 個人信用狀況：如果你信用卡都有全部繳清，信用分數高，那麼銀行會認為你比較容易還款。但如果你曾經有信用卡遲繳，房貸成數跟利率會變很差。
影響房貸申請的因素三：市場熱度與管制狀況
影響房貸申請的第三個因素是「市場熱度與管制狀況」，這對於想要買房子的人來說，也是最難預估的。
由於這幾年房地產市場非常的熱，所以央行在這三年有進場介入，做了六波的選擇性信用管制，影響了多屋族跟建商的貸款成數。
即使你的條件再好、買的房屋體質多高，你同樣會因為管制狀況而被限定成數，導致自備款提高。
再來，隨著 2024 年的新青安貸款引爆的房市熱度引起央行關注，大多銀行的房貸核貸水位又快碰到了 30% 天花板，
以至於2024 年 7 月開始出現限貸令，有非常多準備要交屋的人突然被停撥，面臨違約的風險。
能做的除了提高房貸利率來增加核貸機率，或著就是提高自備款，但這對於首購族來說非常硬。
這一些因為市場走向與國家規定讓房貸申請被影響的一般投資人，通常很難找到方法可以克服，
除非你有人脈可以幫助你解決，如果對這部分有興趣看結尾。
延伸閱讀：
囤房稅 2.0 與全國歸戶什麼意思？稅率多少？課徵對象與改動全解析
房貸申請前要注意哪些事比較好過？
大家已經知道會影響房貸申請跟核貸的因素了。
那麼接下來，我就要教大家如何提高核貸成數、降低房貸利率，簡單來說可以整理成以下六個作法：
- 尋找體質好的房屋物件
- 找在地銀行鑑價，獲得比較精準的估價
- 多找幾家銀行詢問，貨比三家
- 提供保證人，提升還款能力
- 搭配銀行配合的房貸壽險，給他們一點甜頭
- 協議調升房貸利率，交換房貸成數空間和核貸可能
房貸申請前注意事項一：尋找體質好的房屋物件
這個部分回應到前面提到的「影響房貸申請的因素一：房屋狀況」，如果你本身要貸款的物件條件就夠好，那麼銀行就會認為這個擔保品很安全。
擔保品安全，銀行也比較願意貸款比較多金額給你，利率也比較能夠談。
如果你想知道如何找到好的房子，可以參考我們寫的一系列房地產文章。
該如何找物件較佳的房屋物件？
我提供你一個尋找重點—「找比較抗跌的物件」，像是新成屋、生活機能佳的住宅區等等，
雖然你的總價會變得比較貴一點，但這可以透過調整房貸年期、利率、寬限期來解決。
房貸申請前注意事項二：找在地銀行鑑價，獲得比較精準的估價
在申請房貸時，建議是尋找在地的銀行。
原因是因為，相較於沒有在當地設點的分行，有在地分行的銀行比較熟悉那個區域的行情，
當你找在地銀行進行房屋鑑價時，他們比較會給相對合理的評估結果，跟你的期待也會比較近一點，最後核定出來的房貸成數才不會差太多。
房貸申請前注意事項三：多找幾家銀行詢問，貨比三家
第三件你可以做的事情，就是同時去比較不同家銀行給出來的房貸利率跟鑑價金額，讓自己有多一點選擇權。
有一些人會擔心，如果同時請不同家進行調查，會不會因為拉聯徵而影響信用分數，最後貸款條件變得很差。
這其實是一個鄉野奇談！
在信用分數的操作上，你每 30 天的新業務查詢皆視為同一筆信用需求，只算1次查詢；超過 30 天之新業務查詢，才會視為不同信用需求。
也就是說，如果你的銀行比價是在 30 天內進行，只會影響 1 次信用評分。
房貸申請前注意事項四：提供保證人，提升還款能力
像前面提到的，有的時候雖然你想要申貸的房屋條件還不錯，
但核定成數跟利率都偏低的情況下，可能是因為你的信用跟還款能力在銀行眼裡並不是那麼好，判斷你沒辦法負擔更高的房貸額度。
這個時候，如果你短時間沒辦法改變個人的信用狀況跟收入，你可以找自己信任、親近，而且他們的信用跟收入都穩定良好的家人、伴侶，當你的保證人。
透過這種方式，讓整個房貸還款能力考量納入變成兩個人，就比較可以增加銀行對你還款的信心，進而給你比之前高的房貸成數，或是比較低的房貸利率。
房貸申請前注意事項五：搭配銀行配合的房貸壽險，給他們一點甜頭
第五個你可以做的，是在申請房貸時，搭配銀行提供的房貸壽險。
多數銀行都會在對保作業時，順便詢問你要不要搭配銀行的房貸壽險。
房貸壽險本身對銀行是一個保障，因為你可能會因爲意外還不了款，這時壽險可以清掉剩餘金額，讓銀行不會有呆帳出現。
而且，房貸壽險本身也是在幫銀行做業務，雖然有規定銀行不能因為買不買壽險而影響房貸核准，但在心理上會比較願意優先核貸給你。
房貸申請前注意事項六：協議調升房貸利率，交換房貸成數空間和核貸可能
假如，你信用條件沒那麼好，身邊又沒有保證人的話，你還是有方法可以貸到足夠的房貸成數。
就是協議調升房貸利率。
目前的房貸利率地板是 2.1-2.2% 之間，如果你願意把你的利率調到 2.3-2.4%，讓銀行有利可圖，銀行就會比較願意拉高你的房貸成數。
就好比 2024 年 7 月開始的限貸令，許多商業銀行都比房貸利率調升到 2.4% 左右，如果你這個時候願意接受這樣的利率，那你就可以優先核貸。
如果我有申請房貸的問題，可以怎麼辦？
這篇文章，我簡短跟大家講解了「影響房貸結果的因素」以及「房貸申請前要注意哪些事比較好過」。
但有些人可能有更複雜的疑問，甚至是遇到了房屋貸款上的困擾跟問題，不知道該怎麼樣才可以順利貸款。
這個時候，你可以詢問具有專業知識跟經驗的人，幫助你解答問題。
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