買房是人生大事，尤其跟銀行貸款房貸又是一件非常重要的事情，從申請到撥款究竟要注意哪些事？如果沒有在貸款的每一個步驟都放心思，後續隨便一個問題都會影響房子利率申高，或是房貸貸不過的風險。因此這篇文章一定要看完，對買房族有很大的幫助！
申請房屋貸款總共有幾個流程步驟？
依照一些網路上代書、銀行業者跟我自己買房子的經驗，申請房屋貸款有以下七步驟：
- 尋找適合承作你房屋貸款的金融機構
- 把房屋拿去鑑價，了解可申請房屋貸款的最大額度
- 申請房屋貸款並查詢聯徵分數
- 審核及照會
- 房屋貸款簽約與對保
- 房屋抵押權設定
- 房屋貸款撥款
上面七個申請房屋貸款的步驟加起來，最快也要七天到半個月，如果拖久一點甚至可以到兩個月。
接下來的文章我就會跟大家分享，在這七個申請房屋貸款的步驟中，每一個流程步驟的重點跟要注意的事情。
申請房屋貸款流程步驟一：尋找適合承作你房屋貸款的金融機構
申請房屋貸款流程的第一步，就是要「找到合適的房屋貸款金融機構」。
能夠承作房屋貸款的金融機構不僅僅只有公股銀行或著是商業銀行，有的時候農會、甚至是保險人壽也可以提供優惠的房屋貸款條件。
但要如何找到適合承作自己房屋貸款的金融機構呢？
以一般經驗來說，會建議你先考慮薪資轉帳或者是你比較常在來往的存款金融機構。
第一個，在一般金融機構認定上，對於薪轉戶通常會有比較大的貸款額度、利率與開辦手續費優惠；
再來，會建議比較常在來往的存款金融機構，是因為你來往的資料都會存在他們的系統中，如果你的條件好，他們一看就知道，省下了來回時間，審核比較快。
如果你本身沒有薪轉、主要往來的銀行，那麼會建議你可以多參考網路或是社團的資訊推薦：銀行信貸房貸額度戰情討論
或著你可以找到專業的貸款諮詢顧問詢問—「尚好貸」，針對你的實際情形，給你專業且客製化的建議。
但要注意的是，無論你是找常往來、薪轉甚至是有經驗的人推薦的金融機構，在貸款前你一定要先請金融機構「估價並試算」。
因為這樣你才可以評估自己準備的自備款足不足夠，後續你貸款過了之後要繳的月付金能不能夠負擔。
申請房屋貸款流程步驟二：把房屋拿去鑑價，了解可申請房屋貸款的最大額度
房屋貸款流程步驟的第二步，像前面提到的，就是要了解你這間房子到底可以貸款多少錢，估價高不高，也就是所謂的「可貸額度」。
可貸額度＝鑑定價格 x 貸款成數
舉個例子，假如你的房屋鑑價是 1000 萬台幣，但銀行不會直接 100% 都借給你，你必須準備自備款以及相關的規費，通常來說會是鑑價的 75 成- 8 成，大概是 750 萬到 800 萬台幣。
但這個貸款成數並不是絕對的，決定房屋貸款最大額度成數的因素非常多，包含是不是首購、坪數大小、是不是豪宅等等，都會影響。
再來，是許多買房的人最容易遺漏但也最重要的，鑑價與買價是不是差很多。
通常房地產的買賣價格會比鑑價要高，因為不會有人想要低賣，而銀行鑑價通常會比實價登錄還要低，所以你不太可能 100% 鑑價到跟買價一樣的金額。
不動產鑑價標準水很深，每個金融機構的看法都不太相同，但主要影響的因素包含：屋況、年份、嫌惡設施、區域位置、使用分區等等。
我建議，你如果真的擔心價格不準，你可以同時先請 2-3 家銀行來鑑價，同時了解一下房貸可貸款額度及利率。
延伸閱讀：房貸申請前要注意哪些事比較好過？教你提高核貸成數、降低利率
申請房屋貸款流程步驟三：申請房屋貸款並查詢聯徵分數
當你跟不同銀行確認好房屋價格與可貸的最大額度之後，接著就可以申請房屋貸款了。
不同家金融機構對於房貸都有提供各自的利率以及優惠政策，這個可以自己上網查詢。
當你確定好房貸的申貸金融機構後，接著就是填寫房屋貸款申請書，並且同意金融機構去查調你在聯徵中心的信用報告與信用分數。
聯徵分數是你跟金融機構往來是否正常，由系統所生成的評分，作為金融機構與你往來時的風險判斷。
如果你想要養好你的信用，千萬記得信用卡、各種貸款都不能遲繳，也不能只繳最低金額，一定要繳清。
再來，在申請房貸前，除非準備好，不然不要連續一個月以上都在跟銀行詢問貸款申請。
因為，一個月以內的聯徵都算是同一筆資金需求，但如果超過一個月以上就有可能被記成兩筆，
這樣金融機構在評估你的信用時，會認為你可能有資金短缺的狀況才需要一直申請房貸。
之後，就依照金融機構的規定提供他們需要的證明文件，通常包含：個人身分證件、工作證明、薪資轉帳證明、財力證明、扣繳憑單或是上一年度的稅務資料。
這個時候所繳交的資料非常非常重要，你一定要用盡全力提供所有能夠證明你財力的資料，像是投資收入、租金、其他打工收入等等，證明你有能力還款，這樣後續的額度跟利率才會比較理想。
申請房屋貸款流程步驟四：審核及照會
當金融機構取得你所有授權、提交的資料報告後，就會進入房屋貸款的審核程序。
金融機構會評估你的財力、還款能力、房屋價值等等，在符合法規的前提下，核定最後的房屋貸款額度、利率以及還款年限。
這整個流程會需要 7-14 天左右，審核完畢會跟你確認初步的貸款細節。
這時你可以決定是否要接受這樣的貸款結果，如果不滿意你可以終止申請，或是添加額外的保證人，來替房屋貸款的還款條件背書。
如果最後你接受了銀行的房屋貸款條件，那就會進到後續的「照會程序」。
照會，就是銀行查驗貸款人的身分及提供文件之真偽。
照會在所有類型的貸款上都是必須要做的，整個過程會錄音，金融機構會打電話跟你詢問你的個人基本資料、公司職位、年收入、房屋買賣價格、貸款目的及資金用途等等，確認是你本人貸款。
如果整個照會過程，確認你的房屋貸款申請資料都沒問題，就會核准貸款啦。
申請房屋貸款流程步驟五：房屋貸款簽約與對保
金融機構如果跟你照會完之後，就會進入到簽約、對保的流程步驟。
這個步驟，是最後你可以確認你房屋貸款細節的機會，所以要看得非常仔細，如果你不滿意，或是與你原本談的不一樣，剩這個時候可以反悔了。
按照合約審閱期的規定，你至少會有五天可以做最後的考慮，所以不用擔心，可以慢慢看。
整個房屋貸款簽約及對保過程，你要注意的事項有以下五點：
- 房屋貸款的總金額對不對
- 房屋貸款的利率、各階段利率計算方式是否正確
- 房屋貸款的年限與寬限期是否正確
- 是不是有綁約，如果有綁約，假如提前清償要付的違約金怎麼算
- 確認最高限額抵押權設定及所擔保債務之範圍
申請房屋貸款流程步驟六：房屋抵押權設定
當你簽約對保後，後續就會進行房屋的抵押權設定，這個抵押權會抵押給金融機構，因為是金融機構借你錢的。
整個房屋的抵押設定通常會由代書來處理，代書會拿著這個房屋的建物以及土地權狀正本、抵押權設定契約書等等資料，到地政事務所設定抵押權。
抵押權設定金額通常會是房屋貸款金額的 1.2 倍左右，例如你假如借的房貸金額是 2000 萬元，那麼金融機構就會會設定 2400 萬元的最高限額抵押權。
然後，在進行房產抵押權設定的步驟時，會有規費的產生，包含登記費、書狀費以及代書費用等等：
- 地政事務所登記費：設定金額的千分之一，如果設定 2400 萬台幣，登記費就是 24,000 台幣。
- 書狀費：每張 80 元台幣。
- 代書費：每筆案件約 4000 台幣左右。
申請房屋貸款流程步驟七：撥款
申請房屋貸款的最後一個步驟就是「撥款」，金融機構在設定完抵押權後，就會把款項撥入到貸款人指定的金融帳戶內。
如果你的房子是跟建商買的，就會撥給建商；如果你的房子是中古屋，就會撥給賣家；如果是房屋轉貸，就會代償給前一家房貸銀行。
假如最後清償後，還有剩下的錢才會撥到你自己的帳戶之中。
這個時候房子就會到你的名下，但因為抵押權是設定給金融機構的，所以你必須要確保房子安全，所以金融機構會要求你每年都投保火災險、地震險，直到房貸餘額清償完畢為止。
為什麼了解房貸流程很重要？
對於多數人而言，買房是一件非常大的事情，動輒就是一兩千萬新台幣的買賣。
買房不像你日常生活買菜，如果買賣過程出現差錯，下次就不要到這裡買就好。
但如果你今天買房遇到任何問題，導致房貸貸不過，你所要面對的後果就非常大，就不是說隨時取消就好。
比如說，你假如因為信用不好、薪水不夠高、房子估值不夠，對後續的利率、自備款或著是總貸款金額產生極大的影響。
就像 2024 年 7 月突然發生的「限貸令」，讓非常多首購族面臨了要加頭期款、增加利率、甚至是直接被停撥的結果。
申請房貸牽涉到先繳訂金（預售屋要繳訂金、中古屋要繳斡旋），如果房貸出問題，那麼你的這筆錢就要賠給建商和屋主，會是一筆不小的損失。
所以，在你決定買房到申請房貸這段期間，你必須盡可能地讓自己的貸款條件、貸款金額可以處在最好的狀態。
但在知道要如何確保房貸申請成功率之前，你需要先知道是什麼原因影響房貸申請結果。
如果我有申請房貸的問題，可以怎麼辦？
這篇文章，我簡短跟大家講解了「房貸申請的流程與步驟」。
但有些人可能有更複雜的疑問，甚至是遇到了房屋貸款上的困擾跟問題，不知道該怎麼樣才可以順利貸款。
這個時候，你可以詢問具有專業知識跟經驗的人，幫助你解答問題。
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