2023 房市政策發生很多變動，其中最受矚目之一的就是「囤房稅 2.0」。
大家一定有很多問題想問，無論是囤房稅 2.0 意思、改動與影響，
我也會說明各縣市囤房稅率差別與全國歸戶的改動。
無論是持有房屋的人還是準備入手買房的人，都推薦看這篇文章。
| 房屋稅調整項目 | 現行 (囤房稅1.0) | 修正後 (囤房稅2.0) |
|---|---|---|
| 歸戶方式 | 縣市 | 全國 |
| 地方政府是否應訂定差別稅率 | 不強制 | 必須訂定 |
| 非自住稅率 | 1.5~3.6% | 2~4.8% |
| 單一自住稅率 | 1.2% | 1% |
| 出租且申報所得達租金標準 | 同非自住稅率 | 1.5~2.4% |
| 繼承取得共有房屋 | 同非自住稅率 | 1.5~2.4% |
| 建商持有2年內餘屋 | 同非自住稅率 | 2~3.6% |
目錄
為什麼有囤房稅 2.0？是什麼意思？
囤房稅（multi house tax），在台灣的正式稱呼是「房屋稅差別稅率」，主要是針對多戶房屋持有者依照持有戶數課徵彈性的房屋稅率。
囤房稅：針對多戶房屋持有者，越多戶的國民房屋稅稅率越高
目前針對持有房屋的「房屋稅」課徵分類，分為自住與非自住兩種。
其中自住類型的人，戶數最多限 3 戶、稅率為 1.2%，只要第 4 戶開始就屬於非自住範圍，課徵稅率調整為 1.5%-3.6%。
而且，三戶原則是依照各縣市訂定與計算，也就是每個縣市不超過三戶就都是自用。
囤房稅 1.0 有縣市歸戶的漏洞可以鑽
隨著房價不斷增高，大家認為推升房價的可能原因是因為持有房屋的成本太低，開始有呼聲要修改現有囤房稅。
於是乎，行政院會議於 2023 年 7 月 6 日公佈了囤房稅 2.0 的修正，預定在 2024 年開始實施，於 2025 年 5 月課徵房屋稅時適用。
目前囤房稅 1.0 各縣市實施狀況？
由於目前還在修法的過渡期，目前還是依照地方自行「得」制定囤房稅與戶數累進稅率。
白話來說，就是縣市政府「各自為政」。不強制一定要制定。
現行囤房稅 1.0 是在國民黨馬英九政府通過，2014 年 7 月實施。
目前各縣市有訂定囤房稅累進稅率的有以下縣市：台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣
也就是說，還有過半數的縣市並沒有訂定囤房稅累進稅率。
然後很諷刺的是，實施囤房稅累計稅率的 10 個縣市，其中有 7 個縣市是拖到 2022 年 7 月才開始實施。
各位要知道，囤房稅 1.0 已經實施 9 年了！這樣的表現其實不是很理想（當然其中不乏政治與經濟考量）。
以下整理各縣市實行累進稅率囤房稅的稅率狀況（來源為自各縣市政府法規查詢系統，若有異動以官方公告為準。）
| 實行縣市 | 持有房屋戶數 | 累進稅率 |
|---|---|---|
| 台北市 | 2 戶以下 | 2.4% |
| 3 戶以上 | 3.6% | |
| 宜蘭縣 | 2 戶以下 | 1.5% |
| 3 至 7 戶 | 2.0% | |
| 8 戶以上 | 3.6% | |
| 桃園市 | 5 戶以下 | 2.4% |
| 6 戶以上 | 3.6% | |
| 新竹市 | 5 戶以下 | 2.4% |
| 6 戶以上 | 3.6% | |
| 新竹縣 | 5 戶以下 | 2.4% |
| 6 戶以上 | 3.6% | |
| 台中市 | 4 戶以下 | 2.4% |
| 5 戶以上 | 3.6% | |
| 台南市 | 1 戶 | 1.5% |
| 2 至 3 戶 | 1.8% | |
| 4 至 5 戶 | 2.4% | |
| 6 戶以上 | 3.6% | |
| 高雄市 | 3 戶以下 | 2.4% |
| 4 戶以上 | 3.6% | |
| 屏東縣 | 2 戶以下 | 1.5% |
| 3 戶以上 | 3.0% | |
| 連江縣 | 2 戶以下 | 1.6% |
| 3 戶以上 | 2.0% |
囤房稅 2.0 中的稅率、課徵對象改動有哪些？
根據行政院通過的版本，囤房稅 2.0 主要在以下五大面向的稅率與課徵對象有改動：
- 原本縣市政府可自行決定是否訂定差別稅率，改為強制訂定
- 非自住房屋將從縣市歸戶改為全國歸戶
- 若全國只擁有一戶自住房屋，房屋稅率可從 1.2% 降到 1%
- 非自住房屋稅率區間從 1.5~3.6%，提高到 2~4.8%
- 若非自住出租，以及多人持分遺產者，可享有 1.5~2.4% 稅率
囤房稅改動一：縣市政府必須強制訂定囤房稅累進稅率
過去囤房稅 1.0 時，規定縣市政府可以在區間內自行決定是否要設定房屋稅累進稅率。
但如同前面提到的，過半的縣市其實還沒有訂定囤房稅，執行的效果很差。
但這次的修法，強制規定所有縣市都需要訂定囤房稅，縣市沒辦法再閃掉了。
囤房稅改動二：地方分算變成全國歸戶
過去囤房稅 1.0 時，本人、配偶和未成年子女若持有 3 戶以下住家，都可以採用自住 1.2% 稅率；從第 4 戶開始才會列為非自住。
但這種算法是以「地方分算」，也就是只要你在一個縣市沒有超過 2-3 戶，就不會被歸類在非自用住宅。
大家為了鑽漏洞省稅金，不會集中購買同一個縣市的房屋，會盡可能分散在不同縣市，確保房屋稅可以保持較低的稅率。
但現在改採「全國歸戶」，當你全台灣各縣市加起來買第四間，就直接成為非自住，徵收囤房稅。
全國歸戶：本人、配偶和未成年子女所持有的住宅將以全國合起來統計
透過這種方法，可以限制在全國分散置產的多屋族，讓他們的資產一覽無遺，無法避稅。
囤房稅改動三：僅持有一戶之自用住宅稅率降低為 1.0%
原本房屋稅針對自用住宅的稅率是 1.2%，囤房稅 2.0 版本下，如果你全國僅持有一戶房屋且自住，那麼你的房屋稅率就是 1.0%。
這對於多數的有屋族而言，是一個利好的政策。
囤房稅改動四：非自住房屋稅率區間提高到 2~4.8%
相較於前面自住房屋的稅率調降，這次囤房稅 2.0 針對非自住房屋稅率提高到至少 2% 以上，最高則是 4.8%。
這比囤房稅 1.0 版本的 1.5~3.6% 的地板與天花板都高。
綜合改動三與改動四來看，可以看到政府希望透過非自住稅率的提昇來補自住稅率的調降。
囤房稅改動五：若非自用出租以及多人持分遺產，可享有 1.5~2.4% 稅率
多人持分遺產不計算為多屋，這個是為了避免繼承遺產被算成囤屋而採取的彈性措施。
而非自用出租給予優惠稅率，是政府為了幫助友善化租屋市場，鼓勵房東們將手上的餘屋除了繳稅或是賣掉以外，可以拿來出租給租屋族。
透過這種方式達成房東節稅與租客有房子可以選的雙重效益。
囤房稅對你有什麼影響？
最後，我跟大家分享一下我認為囤房稅 2.0 可能產生的影響。
影響一：短期內房價可能會下跌，但跌幅不大
如果是囤屋四戶以上的人，他們可能會因為繳稅緣故而率先拿出來市場賣，導致價格可能會下跌一些。
但如果是大戶（持有非常多房屋的人），其實不太會因為稅務問題將房屋賣出。
所以他形成的房價下修是暫時且短期的。
影響二：單一自住房屋者房屋稅率降低
如果你是僅有一戶房產的人，那麼恭喜你，你變相省了一筆錢。
你原本要繳納的是 1.2% 的房屋稅，從後年開徵後只要繳 1.2% 即可。
這筆錢可以拿去投資或是做其他的運用，充實自己的生活。
影響三：租屋市場餘屋增加，但租金可能還會上修
雖然政府的美意是活絡租屋市場，但若想獲得稅率優惠，就必須申報有租屋給租客，那就會面臨增稅的問題。
房東不太可能會自行吸收這些稅金，所以就會轉嫁到租客身上。
那麼長久下來，就可能導致整體租金水平上升。
作者總結
這篇文章我講解了囤房稅 2.0 的改動、影響以及來由。
要知道，即使你不買房，除非你家裏有礦不租房，不然你還是會受到囤房稅 2.0 的影響。
如果你要買房或是已經有房，極度建議你一定要將相關法規熟讀，之後才可以節稅。
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