如果你的房子曾經在 民間借貸或代書貸款 時作為抵押，那麼很可能你的不動產已被「私人設定」。
這樣的設定代表：你的房屋被登記在民間放款人的抵押權之下，雖然暫時解了資金需求，但之後想轉回銀行貸款，往往會變得困難。
許多人直到想重貸、或出售房屋時，才發現謄本上多了一個「民間抵押權」。
這不僅會影響房屋估價與貸款成數，也會讓銀行認為你「風險過高」而拒絕放款。
但別擔心—「民間私人設定」是可以解除的。
只要用對方法，就能順利把民間貸款轉回銀行、重新享有低利率。
本文將用最清楚的方式，帶你一步一步了解：
- 什麼是民間私人設定？
- 有哪些情況會出現？
- 如何查出房屋是否被設定？
- 如何解套與轉貸銀行？
什麼是「民間私人設定」？一分鐘看懂定義與風險
在你向銀行借錢時，銀行會要求你以房屋作為「抵押品」，並在地政事務所設定「抵押權登記」。
這是一種法律保護機制，確保你若不還款，銀行可以依法拍賣房屋回收債務。
而「民間私人設定（簡稱：私設）」的意思也一樣，只是—抵押權人不是銀行，而是民間放款人。
一句話定義：
民間私人設定 = 房子被登記在非銀行的債權人名下，通常是代書、融資公司或個人放款。
私設通常出現的情況
| 狀況 | 範例 | 結果 |
|---|---|---|
| 信用不足，無法向銀行借款 | 銀行退件後改找民間代書 | 房子登記為民間抵押 |
| 急需現金周轉 | 為了週轉或清卡債，找代書借錢 | 成本高、設定私設 |
| 親戚間互借 | 家人為防止糾紛預先設定抵押權 | 房屋出現親人設定 |
| 建商協助貸款 | 建商墊款但要求設定擔保 | 出現「建商名下抵押」 |
在台灣，只要不是金融機構設立的抵押權，地政資料上都會顯示為「民間抵押權人」，這就是所謂的「私人設定」。
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為什麼民間私人設定會變成問題？
因為銀行對風險非常敏感。一旦你的房屋出現非銀行設定，銀行會認為「這棟房子可能有糾紛或債權關係」，因此即使你還清民間債務，也可能被列為觀察戶。
此外，民間放款通常是高利短期週轉，利率可達 年息 18%～36%，若資金週轉不順，利滾利可能讓房屋陷入危機。
若謄本上出現「抵押權人」不是銀行名稱（如代書、公司、個人），就代表該房屋被民間設定。
房子被設定 ≠ 違法，但會嚴重影響貸款資格與房屋轉售。
在下一節中，我會教你怎麼「查出」房子是不是被設定、以及在謄本上要看哪一行，才知道抵押權人到底是銀行還是民間放款人。
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怎麼查出房屋是否被民間設定？
很多人直到要賣房或重貸時，才驚覺「原來我的房子早就被設定了」。
好消息是：房屋是否被設定，可以透過 地政事務所系統或 MyData 平台 查得一清二楚。
以下是兩種最常見、最準確的查詢方式：
臨櫃查詢（土地登記謄本最完整）
直接前往任一縣市地政事務所臨櫃申請。
準備資料：
- 本人身分證
- 房屋的門牌或地號
查詢流程：
- 填寫「土地登記謄本申請書」
- 櫃台繳費（通常 20 元左右）
- 當場列印謄本
如何看謄本上的抵押權人？
在謄本中找到「他項權利登記」欄：
- 若顯示「抵押權人：〇〇銀行」表示房貸正常
- 若顯示「抵押權人：某代書事務所」或「某融資公司」表示民間私人設定
領到謄本後，用螢光筆標示出抵押權人與設定順位，這樣之後若要辦理「轉貸銀行」或「解除設定」，會更清楚文件狀態。
委託貸款顧問或代書協助查詢
若你準備要辦「解私設」或「重貸銀行」，貸款顧問通常可以在取得授權書後，幫你快速查出設定狀態與債權人資訊，甚至能判斷：
- 該放款單位是否為合法公司
- 設定順位是否影響銀行承作
- 是否能直接辦理代償或整合貸款
若顧問或代辦公司「無法提供謄本影本」或「不願公開債權人資料」，那通常是民間高利業者，請立即中止合作。
怎麼知道設定是不是「家人或親戚」登記的？
這是許多人查謄本後的疑問。
有時抵押權人名字不是公司，而是一個自然人，例如「王Ｏ明」。
這通常代表設定人是親友，可能是過去借款、贈與、或防止糾紛時留下的設定。
若你確認該人已無債權需求，可以請他提供：
- 抵押權塗銷同意書
- 身分證影本與印鑑證明
再一起送交地政事務所塗銷設定。
| 查詢方式 | 所需資料 | 查詢時間 | 適合對象 |
|---|---|---|---|
| MyData 線上查詢 | 自然人憑證 | 約 3 分鐘 | 想自行確認者 |
| 地政臨櫃查謄本 | 身分證＋地號 | 約 10 分鐘 | 想拿到正式文件者 |
房子被民間設定會有什麼影響？
許多人在查謄本時看到「抵押權人不是銀行」，才發現自己的房子早就被民間設定。
那這會有什麼後果呢？
簡單說：銀行會拒貸、房子會貶值、風險會增加。
以下我們一步步說明房屋被民間設定的影響：
| 影響項目 | 說明 | 解決方向 |
|---|---|---|
| 銀行拒貸 | 被視為非正常抵押 | 解除設定後滿一年再申請 |
| 房屋難出售 | 民間抵押阻礙過戶 | 塗銷後重新登記 |
| 利息高風險高 | 年息可達 36%，易被法拍 | 優先代償轉貸銀行 |
| 信用受損 | 聯徵留紀錄一年 | 穩定繳息重建信用 |
銀行拒貸或降低成數
銀行在審核房貸時，最在意的是「抵押順位」。
若你的房屋上已有民間設定，銀行會認為：「這棟房子已經抵押給別人，銀行無法取得第一順位擔保。」
這時銀行通常會：
- 直接 拒絕放款；或
- 只願意放極低成數（例如房價的 30～50%）。
此外，即使你已經清償民間債務，銀行仍會要求你塗銷抵押權滿一年後，才願意重新核貸。
房屋難以出售或轉貸
被設定的房屋在法律上屬於「已抵押不動產」，因此買方若想承接，必須先等抵押權解除、重新登記後才能過戶。
這大幅降低了市場流通性。
同樣的道理，若你想將民間貸款「轉回銀行」，銀行會要求你：
「先解掉民間設定，再申請新貸。」
換句話說，你必須先有資金清償舊貸，才能獲得新貸款，這正是多數人卡關的地方。
風險高、利息重，違約恐被拍賣
民間放款雖然手續快、審核鬆，但風險與利率遠高於銀行。
一般代書貸款利率約 月息 1.5～3%（年息 18～36%），若延遲還款，還可能加收滯納利息與違約金。
當債務人無法償還時，放款人有權依照抵押契約進行「法院拍賣程序」，也就是俗稱的「法拍」。
這也是為什麼許多「房屋被法拍」的案件，背後其實都是「民間設定」未處理所造成的。
房屋估價下降、信用受損
被設定的房屋在市場評價上會被認為「流動性差、風險高」，不僅轉手困難，銀行也會將此列入信用審核紀錄。
即使日後塗銷了民間設定，銀行在查聯徵報告時仍可能看到「非金融設定」紀錄，造成審核難度提高。
實際案例分享
案例：林小姐，台中人
三年前因急需資金週轉，透過代書借款 200 萬。
後來每月僅能繳利息，總還款金額超過 60 萬仍未減少本金。
她想轉銀行貸款卻被拒，因為謄本上仍顯示「抵押權人：○○代書事務所」。
最後在顧問協助下，透過「代償重貸」方式，
銀行先核准部分金額代償民間債務，再一次塗銷抵押。
如今已成功以年息 2.3% 的房貸方案穩定還款。
民間私人設定怎麼解套／解除？
假如，你真的走投無路或是沒考慮清楚而跟民間私人放款單位借錢，可以解套／解除嗎？答案是有的。
最直接的方法，就是把借款從原先民間私人設定的放貸者那邊還掉就好了。
但雖然嘴巴講講說要還錢，但你或許在想「就是因為找不到方法才跟私人放款單位借錢」啊！
這邊提供你三種方法：
- 向親近的親朋好友先借錢
- 尋求專業貸款業者諮詢
- 申請其他民間貸款，先爭取低利率
民間私人設定解套方法一：向親近的親朋好友先借錢
先向親朋好友借錢，目的是為了能夠先把積欠私人借貸單位的錢還掉，因為只有還完錢，你的民間私人設定才可以塗銷。
塗銷之後，只要經過一年就有機會轉貸給銀行，那麼你貸款得到的錢就可以還給支援你的親朋好友。
透過這種方式，既可以解除民間私人設定，在利息上相對也會比較優惠（親朋好友的貸款利率不太會高於民間單位，除非這個親朋好友沒血沒淚）。
但用這個方法後，你接下來一年都需要好好維持你的信用。
不然即使塗銷過了一年，但你的信用分數爛到爆炸，銀行還是不會貸款給你。
延伸閱讀：
信用卡循環利息怎算？再只繳最低應繳金額會變成卡債族
最簡單查詢信用評分的方式！聯徵分數計算標準懶人包
民間私人設定解套方法二：尋求專業貸款業者諮詢
如果你身邊沒有親朋好友願意幫你忙，或是你不想要消耗自己的人際資源跟怕麻煩，你可以使用方法二：「尋求專業貸款業者諮詢」。
市面上有許多專業的貸款業者提供代辦跟諮詢服務，可以根據你的狀況擬定解決方法，幫你把民間貸款轉到銀行金融機構，解除民間私人設定。
但不管什麼行業都會有老鼠屎，有許多代辦業者跟其他民間機構合作，或故意騙你轉貸到另外一家民間機構，甚至是跟你收取超高額的手續費。
所以一定要慎選有好風評的專業貸款業者。
想知道哪裡有資源，你可以多參考網路或是社團的資訊推薦：銀行信貸房貸額度戰情討論
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民間私人設定解套方法三：申請其他民間貸款，先爭取低利率
如果你沒親朋好友，專業貸款業者也幫不了你的忙，那麼代表你的信用條件非常差。
會碰到這種情形，大多數的借款都是在跟利息比較高的當鋪、錢莊借錢，民間私人設定也是抵押給他們。
這樣的話，我會建議你可以考慮先轉貸到大一點而且比較安全的民間貸款單位，像是大型融資公司等等，爭取比較優惠的貸款利率、方案與金額。
雖然你的民間私人設定沒有塗銷，而是從當鋪錢莊轉到融資公司，但因為你的還款方案改變了，經濟壓力變得比較小，就比較有餘裕去想其他方法。
比如說多兼幾份工作，或是找到買家可以接手房子，換比較小間一點的，讓手上現金可以多一點，重新開始。
如果我有民間私人設定的問題，可以怎麼辦？
這篇文章，我簡短跟大家講解了「民間私人設定的相關知識跟解法」。
但有些人可能目前正遇到了民間私人設定跟房屋貸款上的困擾跟問題，不知道該怎麼樣才可以順利貸款。
這個時候，像我前面提到的，你可以詢問具有專業知識跟經驗的專家，幫助你解答問題。
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